В каком банке лучше взять ипотеку: критерии вместо рейтингов

Почему на вопрос «в каком банке лучше взять ипотеку» нет одного ответа

Рейтинги «лучших ипотечных банков» обычно сравнивают рекламные ставки. Но ставка из рекламы — предложение для идеального заёмщика с идеальным объектом. Ваша реальная ставка зависит от взноса, страховки, программы, дохода и самого жилья, и в двух банках с одинаковой рекламой она может оказаться разной.

К тому же банк, выгодный для одного, может вообще не взять другого. Один не работает с доходом ИП, другой не кредитует дома из определённых материалов, третий не аккредитовал нужный жилой комплекс. Поэтому правильный вопрос звучит иначе: какие банки подходят именно мне и моему объекту и какой из них выгоднее на одинаковых условиях.

По каким критериям сравнивать банки для ипотеки

Ставка — только один пункт из списка. Вот что ещё стоит сравнить, прежде чем выбирать:

• Полная стоимость кредита. ПСК указывается в индивидуальных условиях договора и учитывает не только проценты, но и обязательные платежи, включая страховки, от которых зависит ставка.
• Страховки. Какие полисы обязательны, какие влияют на ставку, можно ли страховаться в сторонней компании из списка банка и насколько вырастет ставка без добровольной страховки.
• Требования к заёмщику: виды дохода, стаж, гражданство, работа по найму или свой бизнес, отношение к созаёмщикам.
• Требования к объекту: возраст и тип дома, перекрытия, перепланировки, доли, апартаменты, дома и участки.
• Скорость и удобство сделки: сколько проверяют документы и объект, есть ли электронная регистрация, какие способы расчётов с продавцом.
• Условия досрочного погашения: как подать заявление, с какого платежа можно гасить, как пересчитывается график — уменьшается срок или платёж.
• Работа с госпрограммами: участвует ли банк в нужной программе и принимает ли заявки по ней на дату подачи.
• Ограничения по видам жилья и расходы на сделку: оценка, услуги по расчётам, регистрация — у разных банков набор и суммы отличаются.

Как сравнить предложения банков на одном расчёте

Сравнивать предложения можно только при одинаковых вводных. Возьмите одну сумму кредита, один срок, один взнос и посчитайте в каждом банке полный набор: ставку с теми страховками, которые вы действительно оформите, стоимость полисов за весь срок и разовые расходы на сделку. Тогда видна настоящая разница, а не разница в рекламе.

Отдельно смотрите на ставки, которые меняются со временем. Субсидированная ставка от застройщика или пониженная ставка на первые годы потом может вырасти, поэтому сравнивать нужно платёж и переплату за весь срок. Прикинуть общую переплату поможет калькулятор переплаты на сайте.

И сравнивайте только реальные предложения. Расчёт на сайте банка не учитывает ваш профиль и объект, а окончательные условия появляются после одобрения. Часто разумнее подать в два-три подходящих банка и выбирать уже из одобренных решений.

В каком банке лучше взять ипотеку на вторичное жильё

На вторичке главный фильтр — сама квартира. Банки по-разному относятся к старому фонду, деревянным перекрытиям, перепланировкам, квартирам с долями детей и с короткой историей владения у продавца. Если объект уже выбран, сначала стоит понять, какие банки примут именно его, и только потом сравнивать условия.

Второй фильтр — сделка. Важно, как банк проводит расчёты с продавцом, долго ли проверяет документы, засчитывает ли материнский капитал как взнос и готов ли к сделке, когда продавец одновременно покупает следующую квартиру. В ипотеке на вторичное жильё срыв чаще случается на этих стыках, а не из-за ставки.

Ипотека на квартиру в новостройке: всё решает аккредитация

Если вы берёте ипотеку на квартиру у застройщика, круг банков ограничен заранее: кредитуют только те, кто аккредитовал этот жилой комплекс. Список обычно есть в отделе продаж, но его стоит перепроверить в самом банке.

В новостройках часто встречаются субсидированные ставки, когда застройщик доплачивает банку за низкий процент. Сравните цену квартиры при такой ипотеке и при обычной: если разница заметная, часть «скидки» по ставке вы оплачиваете из суммы кредита. Это не обязательно плохо, но решать стоит на цифрах за весь срок.

В каком банке лучше взять ипотеку на дом с земельным участком

С домами работает заметно меньше банков, чем с квартирами, и требования у них строже. Обычно смотрят на категорию и вид разрешённого использования земли, оформлены ли дом и участок вместе, есть ли круглогодичный подъезд и коммуникации, из чего построены стены и фундамент. Дом без зарегистрированного права часть банков не возьмёт вовсе.

Поэтому начинайте с документов на объект: выписок на дом и землю, технического плана, сведений о коммуникациях. С ними можно сразу отсеять банки, которые такой дом не примут, и не тратить на них заявки. О том, что банк проверяет в загородном доме, подробно рассказано на отдельной странице.

Ипотека на строительство дома: банк смотрит на подрядчика и проект

Кредит на строительство устроен иначе, чем покупка готового жилья. Банку нужен участок в собственности, иногда в долгосрочной аренде, понятный проект и смета. Многие банки работают только с аккредитованными подрядчиками, выдают деньги частями по мере стройки, а по части программ расчёты идут через счёт эскроу.

Отсюда и критерии выбора: можно ли строить самому или только с подрядчиком, какие требования к договору подряда и срокам, как выдаются транши и что будет, если стройка затянется. Для семей с детьми есть отдельный разбор семейной ипотеки на строительство дома, а условия программы мы проверяем на дату подачи.

Как брокер подбирает банк под объект и профиль

Самостоятельно сравнить десятки банков сложно: требования к заёмщикам и объектам меняются, а на сайтах их публикуют не полностью. Задача брокера — сузить выбор до тех, кто примет именно вас и ваш объект, и сравнить их на одном расчёте.

Мы начинаем с бесплатного разбора: смотрим доход, кредитную историю, объект и программу, подбираем 3–5 банков из 25+ партнёров и подаём заявки только туда. Когда приходят решения, раскладываем их по ПСК, страховкам и условиям сделки и помогаем выбрать. Платите вы, только когда деньги у вас; если банк отказал — платить не за что.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••