Рефинансирование ипотеки: сначала считаем выгоду, потом меняем банк

Когда рефинансирование ипотеки окупается

Ваш банк не обязан снижать ставку по действующему договору, даже если новым клиентам он предлагает условия мягче. Рабочий механизм один: другой банк выдаёт новый кредит, гасит им старый и забирает залог к себе. Для вас это одна ипотека вместо другой, для нового банка — полноценная выдача с проверкой вас и квартиры.

Окупается переход на большом остатке долга и длинном сроке. Разница в платеже, умноженная на оставшиеся месяцы, — это экономия до расходов. Из неё вычитаем оценку, новую страховку, регистрацию залога и возможную надбавку к ставке, пока залог переоформляется. Если остаётся весомая сумма, переходить стоит. Если до конца кредита немного или остаток небольшой, часто выгоднее направить деньги в досрочное погашение и банк не менять.

Перед заявкой в другой банк имеет смысл спросить свой о снижении ставки: иногда он идёт навстречу, чтобы не потерять платящего клиента. Считать рефинансирование стоит, если:

• ставка заметно выше, чем рынок предлагает сейчас;
• впереди ещё много лет платежей;
• вы платите без просрочек;
• нужно сменить срок, вывести созаёмщика или объединить ипотеку с другими кредитами.

Ставки по рефинансированию ипотеки: от чего зависит ваша

Ставка в рекламе — это ставка для идеального случая. Ваша складывается из нескольких вещей, и каждую банк оценивает по-своему. Поэтому мы не называем цифру до разбора: она зависит от того, как вашу ситуацию прочитает конкретный банк на дату заявки. Вот что на неё влияет:

• Общий уровень ставок на рынке: он движется вслед за ключевой ставкой.
• Соотношение долга и стоимости квартиры. Чем меньше остаток относительно новой оценки, тем спокойнее банк и тем лучше условия.
• Доход и нагрузка. Банк пересчитывает их по сегодняшним данным, вместе со всеми картами и кредитами.
• Страхование. Отказ от страхования жизни обычно повышает ставку, поэтому сравнивать нужно полную стоимость, а не цифру без полиса.
• Объект. Вторичка с зарегистрированным правом читается проще, чем новостройка, где собственность ещё не оформлена.
• Отношения с банком. Зарплатным клиентам часть банков предлагает условия лучше.
• Период переоформления. До регистрации залога в пользу нового банка ставка у многих выше, и это время стоит заложить в расчёт.

Рефинансирование ипотеки на вторичное жильё

Ипотеку на вторичное жильё рефинансировать обычно проще, чем на новостройку: право собственности уже зарегистрировано, в залоге готовая квартира, и банку понятно, что он забирает к себе. Но объект новый банк проверяет заново, так, будто квартиру покупают сегодня.

Здесь всплывает то, что успело измениться после покупки. Перепланировка, которую сделали и не узаконили. Доли детей, выделенные после материнского капитала. Состояние дома, если он старый. Заказывается свежая оценка, и если квартира в ней оказалась дешевле, чем вы рассчитывали, нужная сумма может не пройти. Поэтому документы квартиры мы смотрим до подачи так, как их будет смотреть новый банк.

С новостройкой своя история. Пока право собственности не зарегистрировано, в залоге не квартира, а права по договору долевого участия, и рефинансировать такой кредит берутся не все. Часто разумнее сначала оформить собственность, а потом переходить.

Рефинансирование семейной и льготной ипотеки

Низкая ставка по госпрограмме существует потому, что государство компенсирует банку разницу. Поэтому рефинансировать семейную или другую льготную ипотеку в обычную рыночную почти никогда не имеет смысла: новая ставка, скорее всего, окажется выше.

Перевести льготную ипотеку в другой банк внутри программы иногда можно. Для этого новый банк должен участвовать в той же программе и рефинансировать по ней чужие кредиты, сумма не должна превышать остаток долга, а вы должны подходить под условия программы на дату нового договора. Правила меняются несколько раз в год, поэтому проверяем их по действующим условиям программы, а не по тем, что были при покупке.

Зачем вообще переходить, если ставка та же? Обычно ради страховки, сервиса или смены созаёмщика, например после развода. Выгода здесь небольшая, а расходы на переход реальные, и иногда честный ответ звучит так: оставайтесь в своём банке.

Рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой

Если квартира подорожала, а долг уменьшился, можно не только перевести кредит, но и получить деньги сверху под тот же залог: на ремонт, учёбу, закрытие дорогих кредитов. Один кредит, одна ставка и один платёж вместо ипотеки и отдельного потребительского.

Размер доплаты зависит от двух вещей: новой оценки квартиры и вашего дохода. Банк выдаёт часть от оценки, и разница между этой частью и остатком долга может стать вашими деньгами, но только если вы, по расчёту банка, потянете новый платёж.

Важно не обмануться. Если ставка снизилась, а сумма выросла, платёж может остаться прежним, снизиться или вырасти: всё решают пропорции и срок. По льготным программам деньги сверху, как правило, выводят кредит из программы, и ставка становится рыночной на весь долг. А брать доплату «раз дают» не стоит: каждый лишний рубль под залог — это годы платежей.

Почему отказывают в рефинансировании ипотеки

Рефинансирование для нового банка — это новая выдача, и отказать он может без объяснения причин, даже если вы платите без единой просрочки.

Ваш действующий кредит после отказа не меняется, поэтому спешить с новой заявкой не нужно. Сначала стоит понять причину: от неё зависит, в какой банк идти и что подготовить. Чаще всего она лежит вне платёжной дисциплины:

• Банк не работает с квартирой в чужом залоге. Таких много, и они закрывают заявку автоматически, увидев обременение.
• Кредит выдан недавно, и банк хочет видеть историю платежей подольше.
• Новостройка без зарегистрированного права собственности.
• Льготная программа, по которой новый банк не рефинансирует.
• Материнский капитал и доли детей: для нового залога нужно разрешение опеки или выполненное обязательство.
• Новая оценка оказалась ниже, чем нужно под остаток долга.
• Выросла нагрузка или появились просрочки по другим кредитам и картам.
• Развод с созаёмщиком, который не готов участвовать в новом кредите.

Как мы ведём рефинансирование ипотеки

Начинаем с расчёта, а не с заявки. По справке об остатке, сроку, примерной стоимости квартиры и вашему доходу считаем несколько сценариев: только снижение ставки, переход с дополнительной суммой, досрочное погашение без смены банка. Показываем экономию после всех расходов. Если её нет, говорим прямо.

Если переход оправдан, подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые работают с заложенными квартирами и с вашей ситуацией: маткапиталом, льготной программой, новостройкой. Проверяем, чтобы в новом договоре была целевая формулировка о погашении ипотеки: от неё зависит, сохранится ли налоговый вычет по процентам.

Ведём сделку от справок в старом банке до регистрации нового залога и приезжаем на подписание в Москве, области и Петербурге. Платите вы, только когда новый банк выдал кредит, а размер вознаграждения фиксируем в договоре до подачи.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••