Сколько стоит перезалог: все расходы на переход и когда они окупаются

Вопрос «рефинансирование залогового кредита: стоит ли» решается не по разнице ставок в рекламе, а по одной формуле. Разовые расходы делим на ежемесячную экономию и получаем срок окупаемости. Если он заметно короче оставшегося срока кредита, переход имеет смысл.

Ниже все статьи расходов, которые встречаются при перезалоге, и пример расчёта. Суммы в примере условные, они нужны, чтобы показать логику.

Из чего складываются расходы

Об оценке квартиры для залога в банк подробно в материале про то, кто делает оценку и как она влияет на сумму. Здесь важно одно: оценку оплачиваете вы, и деньги за неё не вернутся, даже если банк потом откажет по объекту. Поэтому заказывают её после одобрения по заёмщику, а не до.

Страховки: самая крупная и самая гибкая статья

Страхование самой квартиры от гибели и повреждения при ипотеке обязательно по закону. Страхование жизни и титула добровольное, но многие банки дают более мягкие условия тем, кто его оформляет. Это нужно считать: надбавка за отказ от страховки иногда обходится дороже самой страховки, а иногда дешевле.

У страховок есть и обратная сторона. Старый полис после погашения кредита можно расторгнуть и, если это предусматривают договор или закон, вернуть часть премии за неиспользованный период. Эти деньги уменьшают расходы на переход. Что обязательно, а от чего можно отказаться, разобрано в материале про страхование залога.

Расходы, которых нет в смете

Есть траты, о которых банк не напишет в предложении, но они реальны:

• Период повышенной ставки, пока новый залог не зарегистрирован. Если схема без последующего залога, это может быть несколько недель.
• Платежи старому банку, которые приходится вносить, пока идёт оформление.
• Отгулы на оценку, сделку и визит в МФЦ.
• Заявки в банки, которые не работают с заложенными квартирами. Денег они не стоят, но копят отказы в кредитной истории.

Формула окупаемости и пример

Срок окупаемости = разовые расходы на переход ÷ ежемесячная экономия на платеже. Это та же логика, что заложена в наш калькулятор: в нём можно посчитать переплату по текущему кредиту и по новым условиям, а потом сравнить с расходами.

Допустим, остаток долга 4 млн, до конца девять лет. Новый банк предлагает условия, при которых платёж снижается на 6 000 ₽ в месяц. Оценка, страховки, госпошлина, выписки и повышенная ставка в первый месяц вместе вышли на 54 000 ₽, а по старому полису вернули 9 000 ₽.

1. Чистые расходы54 000 − 9 000 = 45 000 ₽.
2. Окупаемость45 000 ÷ 6 000 = 7,5 месяца. С девятого месяца переход начинает приносить деньги.
3. Экономия за весь срок6 000 × 108 месяцев = 648 000 ₽ до вычета расходов, около 600 000 ₽ после. Точнее покажет сравнение двух графиков, но для решения этого достаточно.

Теперь другой пример: остаток 900 тыс., до конца два года, платёж снижается на 1 500 ₽. Те же 45 000 ₽ расходов окупаются за 30 месяцев, а кредит закончится раньше. Здесь разумнее направить свободные деньги в досрочное погашение.

Что спросить у банка до заявки

Большинство неприятных сюрпризов в смете появляются из-за вопросов, которые никто не задал заранее. Перед тем как подавать документы, выясните у нового банка:

• Каких оценщиков он принимает и сколько они берут за отчёт по вашему типу объекта.
• Какие страховки обязательны, какие добровольны и насколько изменятся условия, если от добровольных отказаться.
• Какая ставка действует до регистрации залога и сколько обычно длится этот период.
• Как деньги попадут в старый банк: прямым переводом, через аккредитив или иначе, и есть ли за это комиссия.
• Подаёт ли банк документы на регистрацию электронно или вам нужно ехать в МФЦ.
• Нужны ли нотариальные документы: согласие супруга, доверенность, заверенные копии.

Ответы на эти вопросы превращают рекламное предложение в настоящую смету. Если банк не готов на них отвечать до заявки, это тоже информация.

Когда считать бессмысленно

• Остаток долга небольшой, а до конца пара лет.
• Есть свежие просрочки: условия в новом банке, скорее всего, будут хуже.
• Кредит выдан по льготной программе: переход в рыночный почти никогда не выгоден.
• Вы планируете продать квартиру в ближайший год.

И наоборот, считать стоит, если кредит брали в дорогой период, остаток большой, а платежи идут без просрочек. Общая логика того, когда рефинансирование выгодно, описана в материале про расчёт по остатку долга.

Как это делаем мы

Собираем полную смету перехода под вашу ситуацию: какие оценщики есть у выбранного банка, какие страховки нужны, сколько дней квартира может пробыть без нового залога. В расчёт идёт и возврат по старому полису. Если окупаемость сомнительная, говорим об этом до первой заявки.

Если переход окупается, подаём только в банки, которые работают с заложенными квартирами, и ведём сделку до регистрации нового залога. Платите вы, только когда получили деньги.