Оценка залога: кто её делает, сколько стоит и как влияет на сумму

Обычно человек знает, сколько стоит его квартира: смотрел объявления соседей. А потом приходит отчёт с цифрой заметно ниже, и банк даёт ещё меньше. Обиды здесь много, а понимания мало. Разберём по шагам, как это устроено.

Кто делает оценку

Оценку делает независимый оценщик, который работает по закону об оценочной деятельности и отвечает за свой отчёт. Но не любой: банки принимают отчёты только от аккредитованных у них компаний. Список обычно есть на сайте банка или его даёт менеджер.

Заказываете и оплачиваете оценку вы. Оценщик выезжает на объект, фотографирует, сверяет планировку с документами и готовит отчёт. Банк потом проверяет его сам: у крупных банков есть залоговые службы, которые могут скорректировать цифру, если сочтут её завышенной.

Отсюда практический вывод: выбирать оценщика «посговорчивее» бессмысленно. Завышенный отчёт банк всё равно поправит, а время уйдёт.

Сам осмотр квартиры занимает немного времени. Оценщик проходит по комнатам, фотографирует каждое помещение, окна, санузел, подъезд и фасад дома, сверяет планировку с техническими документами. Если что-то не совпадает, он это фиксирует, и дальше вопрос переходит к банку.

После осмотра оценщик подбирает аналоги: похожие объекты, выставленные или проданные в том же районе. От них он и отталкивается, внося поправки на этаж, площадь, состояние дома. Поэтому одна и та же квартира у двух оценщиков может получить немного разные цифры, но разброс обычно небольшой.

Сколько стоит и сколько действует

Цена зависит от объекта и города. Квартира обходится дешевле всего. Дом с участком дороже, потому что оцениваются два объекта. Коммерческая недвижимость дороже всех: оценщик анализирует ещё и рынок аренды. Для типового объекта цена у оценочной компании обычно фиксирована, её называют до выезда.

Отчёт живёт ограниченное время, как правило несколько месяцев. Если сделка затянулась, банк может попросить обновить оценку. Это ещё одна причина не растягивать процесс и подавать документы, когда всё готово.

Рыночная стоимость и сумма кредита

Здесь главная путаница. Оценщик определяет рыночную стоимость, то есть цену, за которую объект можно продать в разумный срок. Банк же даёт не эту стоимость, а её часть, и эта доля у банков разная.

Допустим, квартира оценена в 12 млн. Один банк готов выдать, к примеру, половину оценки, другой меньше, потому что дом старый или район отдалённый. Оценка одна, а суммы разные. Поэтому сравнивать банки нужно и по доле от оценки, а не только по ставке.

И ещё одно ограничение: сумма зависит не только от объекта, но и от вашего дохода. Даже если квартира позволяет больше, банк выдаст столько, сколько вы, по его расчёту, сможете обслуживать.

Ремонт влияет меньше, чем кажется. Дорогая отделка почти никогда не возвращается в оценке полностью: оценщик смотрит прежде всего на дом, район и площадь. Вложить деньги в дизайнерский ремонт перед оценкой ради большей суммы кредита не имеет смысла.

А вот что действительно бьёт по оценке, так это юридические вопросы. Отказник от приватизации, свежее дарение, зарегистрированные несовершеннолетние формально на рыночную цену не влияют, но банк учитывает их, решая, сколько дать от оценки и давать ли вообще.

Можно ли повлиять на результат

Повлиять на цифру нечестно нельзя и не нужно. Но многое можно сделать честно.

1. Подготовьте документыВыписка, техплан, документы-основания. Если план совпадает с фактом, у оценщика нет поводов снижать стоимость.
2. Покажите объект целикомОткройте все помещения, балкон, кладовую. Если есть машино-место или кладовка в собственности, скажите заранее.
3. Подскажите аналогиЕсли знаете о недавних продажах похожих квартир в вашем доме, сообщите оценщику. Он не обязан их использовать, но может учесть.
4. Узаконьте перепланировку заранееНесогласованная перепланировка снижает оценку и может остановить сделку. Решить её до подачи почти всегда проще.

Как это делаем мы

Ещё до оценки мы смотрим объект и документы и понимаем, какой диапазон суммы реален и в каком банке доля от оценки выше. Подсказываем аккредитованных оценщиков, готовим документы, чтобы осмотр прошёл без сюрпризов. Выбираем оценщика, аккредитованного сразу в нескольких подходящих банках: если банк придётся поменять, отчёт часто можно переоформить дешевле, чем заказывать новый.

Если отчёт вызывает вопросы, разбираем его вместе с вами и с оценщиком. А сравнивая банки, показываем не только ставку, но и сумму, которую каждый даст под ваш объект.

Коротко

• Оценщика выбирают из списка банка, платите вы.
• Банк даёт часть оценки, и доля у всех разная.
• Документы и совпадение плана с фактом важнее ремонта.
• Отчёт действует ограниченное время.
• Сравнивайте банки и по сумме, а не только по ставке.