Перезалог квартиры в Москве: переводим залоговый кредит в банк, который возьмёт вашу квартиру

Что такое перезалог квартиры в банке

Перезалог — это переход кредита под залог квартиры из одного банка в другой. Новый банк гасит ваш долг перед первым, запись об ипотеке в его пользу снимают, и в ЕГРН появляется новая, уже на нового залогодержателя. Квартира всё это время остаётся вашей: меняется только тот, у кого она в обременении, и условия кредита.

Идут на это по трём причинам. Кредит брали в дорогой период, а сейчас можно пересобрать условия. Платёж стал тяжёлым, и хочется растянуть срок. Или нужна дополнительная сумма, а свой банк увеличивать кредит не готов.

Сложность в том, что большинство банков видит в выписке чужое обременение и закрывает заявку автоматически, не дочитав анкету. Отказ в такой ситуации говорит не о вас, а об ограничениях процесса конкретного банка. Но в кредитную историю он ложится как обычный отказ, и после нескольких таких попыток начинает мешать по-настоящему.

Какие банки делают перезалог квартиры и как идёт сделка

Банков, которые берут квартиру под чужим залогом, немного, и работают они по-разному. В одних схема прямая: новый банк сам переводит деньги первому, иногда сначала встаёт вторым залогодержателем, а после погашения остаётся единственным. В других схема через закрытие: деньги выдают, вы гасите старый долг, обременение снимают и регистрируют залог заново. Пока новый залог не зарегистрирован, ставка в такой схеме часто выше договорной.

Какая схема возможна, зависит и от нового банка, и от договора первой ипотеки: в нём бывают ограничения на последующий залог. Поэтому договор читаем до выбора банка, а не в день подписания. Что понадобится с вашей стороны:

• справка об остатке долга из первого банка с реквизитами для погашения;
• копия договора ипотеки и сведения о закладной, если она оформлялась;
• свежая выписка из ЕГРН и документы, по которым квартира стала вашей;
• подтверждение дохода и нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке.

Когда перезалог окупается, а когда нет

Решение о переходе принимают не по разнице ставок в рекламе, а по простому расчёту: разовые расходы делят на ежемесячную экономию. Получается срок, через который переход начинает приносить деньги. Если он заметно короче оставшегося срока кредита, переходить имеет смысл.

В расходы входят оценка квартиры, страховка объекта в пользу нового банка, госпошлина за регистрацию, иногда нотариус и проценты за период до регистрации залога. Часть премии по старому полису после погашения обычно можно вернуть, и это уменьшает итог.

Переход редко выгоден, если остаток небольшой и до конца кредита недалеко, если кредит выдан по льготной программе или вы собираетесь продавать квартиру. Тогда свободные деньги разумнее направить в досрочное погашение. Если считать нечего, мы так и скажем, до первой заявки.

Перезалог квартиры срочно: что реально ускорить

Срочность понятна: впереди крупный платёж или кредитор требует вернуть деньги. Но банковский перезалог проходит через оценку, проверку квартиры и регистрацию, и сделать его за день не может никто. Кто обещает «завтра», обычно говорит не о банке.

Зато разница между подготовленной и неподготовленной сделкой большая, и почти вся она зависит от порядка действий. Справку об остатке и документы на квартиру запрашиваем в первый же день, доход подтверждаем сразу полностью, оценщика пускаем в квартиру сразу после одобрения, а подаём только туда, где заложенные квартиры действительно рассматривают. Этапы идут внахлёст, а не по очереди.

Если срок всё равно не сходится, лучше договориться со старым банком об отсрочке или с кредитором о переносе даты, показав решение нового банка. Брать займ у частника под ту же квартиру не стоит: второе обременение может сорвать сделку с банком.

Перезалог квартиры с плохой кредитной историей

Залог меняет разговор с банком: у него есть обеспечение, и на прошлое заёмщика он смотрит шире. Но главная запись для нового банка — как вы платите тот самый кредит, который он будет гасить. Ровные платежи по нему весят больше, чем старые проблемы по картам и потребкредитам.

Что почти всегда закрывает вопрос до исправления: действующая просрочка по любому кредиту, арест на квартиру, свежие просрочки именно по залоговому кредиту. Старые закрытые просрочки при ровной истории после них обычно сужают круг банков, но не ставят точку.

«Почистить» кредитную историю нельзя, и тому, кто это предлагает, верить не стоит. Можно оспорить ошибки в бюро, например давно закрытый кредит, который числится открытым. Мы смотрим историю до подачи и отделяем то, что действительно мешает, от того, что только пугает.

Перезалог квартиры от частного инвестора или в банке

Когда банки отказывают, остаётся реклама «перезалог за день, без справок». Это частные инвесторы, и разница с банком не только в цене. Профессионально выдавать гражданам займы под залог жилья закон разрешает банкам и некоторым кредитным кооперативам, а микрофинансовым организациям такие займы запрещены. В частной сделке у вас меньше защиты: ни понятной полной стоимости, ни ограничений по штрафам, ни надзора.

Типичный частный займ короткий, с процентом в месяц и возвратом всей суммы в конце. К этому сроку денег у человека, которому отказали банки, обычно нет, и начинается продление на новых условиях. Опаснее всего, когда вместо залога предлагают купля-продажу «с обратным выкупом» или доверенность на распоряжение квартирой.

Мы работаем только с банками и частные займы не предлагаем. Если вы уже в таком займе, ищем банк, готовый его рефинансировать под тот же залог. Начинать лучше заранее, а не в последний месяц перед возвратом.

Перезалог квартиры в Москве, области и Санкт-Петербурге

Перезалог делаем в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге. В команде 13 специалистов, среди них люди из банков и юрист, а работаем мы с 25+ банками-партнёрами. Подаём в 3–5 банков, которые берут ваш тип квартиры под чужим залогом, а не во все подряд. На подписание приезжаем лично и сверяем договор с тем, о чём договорились.

Сделка не заканчивается на подписании. Следим, чтобы старый кредит закрыли, а в выписке из ЕГРН остался один залогодержатель, подскажем с возвратом части премии по старой страховке. Разбор ситуации бесплатный, а вознаграждение вы платите, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••