Перезалог по шагам: что происходит, когда квартира переходит к новому банку

Сам по себе перезалог квартиры в банке не сложнее обычной ипотечной сделки. Трудность в том, что одновременно участвуют два банка и Росреестр, и у каждого свой темп. Если понимать последовательность, большинство неприятных сюрпризов можно предупредить заранее.

Ниже типовой порядок. Конкретный банк может менять детали, поэтому всё, что касается вашей сделки, сверяйте с его инструкцией до подписания.

До сделки: что должно быть готово

• Одобрение по вам как заёмщику и отдельно одобрение квартиры после оценки.
• Свежая справка об остатке долга из старого банка с реквизитами для погашения. Остаток меняется каждый день за счёт процентов, поэтому нужна справка на дату, близкую к сделке.
• Копия договора первой ипотеки: в нём смотрят условия досрочного погашения и последующего залога.
• Сведения о закладной, если она оформлялась: где она хранится и в каком виде, бумажном или электронном.
• Полис страхования квартиры в пользу нового банка.
• Нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке, а супруг не созаёмщик.

Отдельно подайте в старый банк заявление о полном досрочном погашении на дату, когда придут деньги. Без него банк может просто зачислить сумму на счёт и списать очередной платёж по графику, а долг останется открытым.

День сделки: последовательность

1. Подписание договоровВы подписываете кредитный договор и договор залога с новым банком. Если схема с последующим залогом, договор ипотеки подписывают сразу, пока квартира ещё в залоге у старого банка.
2. Выдача денегНовый банк выдаёт кредит с целевым назначением: деньги уходят не к вам в руки, а на погашение старого долга, обычно переводом по реквизитам из справки.
3. Погашение старого кредитаСтарый банк получает деньги и закрывает долг по вашему заявлению. Обычно это занимает от нескольких часов до пары рабочих дней, в зависимости от способа перевода.
4. Документы о погашенииВы получаете справку о полном погашении. Если была бумажная закладная, банк возвращает её с отметкой или сам передаёт документы в Росреестр.
5. Снятие старого обремененияЗапись об ипотеке в пользу старого банка погашается. Пока она в реестре, новый банк не единственный залогодержатель.
6. Регистрация нового залогаВ ЕГРН появляется ипотека в пользу нового банка. Обычно с этого момента начинает действовать итоговая ставка по договору.

На практике первые три шага часто укладываются в один день, а последние два растягиваются: снятие старой записи и регистрация новой зависят от того, как быстро документы дойдут до Росреестра. Поэтому договоритесь заранее, кто подаёт заявления и кто следит за их судьбой: вы, банк или сопровождающий специалист.

Где возникает двойной залог

Двойной залог недвижимости появляется в одной из двух схем, и важно заранее понимать, в какой из них вы.

Двойной залог сам по себе не страшен: это временное состояние, которое закон допускает. Важно, чтобы после погашения первого долга старое обременение действительно сняли. Через неделю-две после сделки закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что в ней остался один залогодержатель.

Если схема без двойного залога, промежуток между снятием и регистрацией стоит держать минимальным. На этот период новый банк иногда ставит повышенную ставку, и чем дольше тянется подача документов, тем дороже он обходится.

Сколько ждать Росреестр и МФЦ

Сроки регистрации ипотеки и погашения записи установлены законом и считаются в рабочих днях. При подаче через МФЦ к ним добавляется время на передачу документов, электронная подача через банк обычно быстрее. Но на практике срок растягивают не регистраторы, а ошибки:

• В заявлении не та площадь или кадастровый номер.
• Не приложено нотариальное согласие супруга.
• Бумажная закладная лежит в хранилище старого банка или передана другому владельцу, и её долго ищут.
• Регистратор приостановил регистрацию из-за расхождений в документах о собственности.

Если регистрацию приостановили, в уведомлении будет указана причина. Обычно её устраняют досылкой документа, после чего регистрация продолжается. Главное не откладывать: если причину не устранить в срок, в регистрации могут отказать.

После сделки: закрыть хвосты

• Получить справку о полном погашении из старого банка и проверить, что кредит закрыт в кредитной истории. Как новый банк сам проверяет закрытие, описано в материале про справки и сроки после погашения.
• Заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что старый банк исчез из обременений.
• Расторгнуть старый полис страхования и, если договор это позволяет, вернуть неиспользованную часть премии.
• Сохранить все документы сделки: они понадобятся для налогового вычета, если он у вас есть.

Как это делаем мы

Заранее расписываем вашу сделку по дням: какая схема, кто что подписывает, где подаются документы и когда нужно ваше личное присутствие. Если вы уже проходили ипотечную сделку, многое будет знакомо, общий порядок есть в материале о дне сделки по ипотеке. Общая логика перехода описана в разборе как перевести залоговый кредит в другой банк.

На сделке мы рядом, а после неё следим за регистрацией и закрытием старого кредита. Прежде чем начинать, стоит посчитать переплату и убедиться, что переход окупается. Платите вы, только когда получили деньги.