Кредит под залог квартиры, которая в ипотеке: что реально и как это устроено

Можно ли взять кредит под залог квартиры в ипотеке

Закон не запрещает заложить квартиру, которая уже в залоге. Проблема в другом: процессы большинства банков рассчитаны на свободный объект, и запись об ипотеке в ЕГРН для них стоп-сигнал. Заявку отклоняют, даже не посмотрев на вас как на заёмщика, а отказ всё равно остаётся в кредитной истории.

Есть и экономическая причина. Если квартиру придётся продать, деньги сначала получит банк, чей залог первый. Второму достанется только остаток. Поэтому для любого нового кредитора ценность квартиры — это не её рыночная цена, а запас между ценой и остатком ипотеки, да ещё с поправкой на то, что при вынужденной продаже цена будет ниже.

Отсюда практическое правило: чем меньше остаток ипотеки относительно стоимости квартиры, тем больше вариантов. Если долг почти равен цене жилья, деньги под эту квартиру не даст никто.

Сколько можно получить: две цифры, которые решают всё

Первая цифра — запас по залогу. Банк выдаёт не всю оценку, а её часть. Из этой части вычитается остаток ипотеки, и то, что осталось, — потолок новой суммы. Квартира подорожала с момента покупки или долг заметно уменьшился — запас вырос.

Вторая цифра — ваша долговая нагрузка. Даже при хорошем запасе банк выдаст столько, сколько, по его расчёту, вы сможете обслуживать. В расчёт попадают все платежи, включая лимиты кредитных карт, даже пустых. ЦБ заметно ужесточил лимиты по нагрузке для нецелевых кредитов под залог, поэтому залог сам по себе больше не помогает обойти эти ограничения.

Обе цифры можно прикинуть до любой заявки: справка об остатке долга из вашего банка, цены похожих квартир в доме и список всех кредитов и карт. Этого достаточно, чтобы понять, есть ли смысл идти дальше.

Путь первый: дополнительный кредит в банке, где ипотека

Банку, у которого квартира уже в залоге, не нужно ни с кем делить обеспечение: он и так первый в очереди. Часть банков предлагает своим ипотечным заёмщикам отдельный кредит под ту же квартиру или увеличение суммы. Не нужно переводить залог, меньше расходов на оценку и регистрацию, а вашу платёжную дисциплину банк уже видит сам.

Минус в том, что сравнивать не с чем. Если залоговой программы для своих клиентов нет, банк предложит обычный потребительский кредит: сумма меньше, требования к доходу жёстче. Это стоит выяснить первым, а потом сравнивать с двумя другими путями.

Путь второй: рефинансирование ипотеки с увеличением суммы

Другой банк гасит вашу ипотеку, а сверх остатка выдаёт дополнительные деньги. Залог переходит к нему, и у квартиры снова один залогодержатель, а у вас один кредит и один платёж. Если разница в ставках заметная, дополнительная сумма может почти не изменить ежемесячный платёж.

Переход бывает прямым, когда новый банк сам гасит долг и переносит залог к себе, и через закрытие старого кредита с новой регистрацией. Во втором случае дополнительные деньги обычно выдают только после регистрации залога в пользу нового банка, и это важно, если деньги нужны к конкретной дате. Ограничения, о которых узнают слишком поздно:

• льготная или семейная ипотека при выдаче денег сверху обычно становится рыночной, и рост ставки на весь остаток может съесть выгоду;
• если в покупку вложен материнский капитал, а доли детям не выделены, часть банков такую квартиру не возьмёт;
• налоговый вычет по процентам сохраняется только на ту часть нового кредита, которая ушла на погашение старой ипотеки;
• банков, которые не только переводят ипотеку, но и выдают деньги сверх долга, меньше, чем для обычного рефинансирования.

Путь третий: последующий залог

Квартира остаётся в залоге у первого банка, а второй кредитор встаёт за ним в очередь. Его ещё называют двойным залогом или второй ипотекой. Закон такую конструкцию допускает, но договор вашей ипотеки может её запрещать или требовать согласия первого банка. Поэтому начинать стоит с чтения своего договора.

На практике это самый редкий путь: второй кредитор получает обеспечение хуже первого, и готовых на это банков единицы. Если договор требует согласия первого залогодержателя, его нужно получить письменно и заранее. Слова менеджера по телефону не примут ни регистратор, ни второй банк.

Займ под залог квартиры с обременением: почему мы против

Когда банки отказывают из-за ипотеки, на горизонте появляются частные займодавцы: им обременение не мешает, иногда они даже ищут такие объекты. Цена этой готовности высокая. Короткий срок с возвратом всей суммы в конце, ставка в месяц вместо годовой, большие пени. А если у квартиры уже есть залог перед банком, любая просрочка бьёт сразу по двум кредиторам.

Микрофинансовым организациям выдавать займы под залог жилья закон запрещает, поэтому предложение «МФО под залог квартиры» — уже повод насторожиться. Если банковские пути закрыты, честнее сначала разобраться с причиной — нагрузкой, просрочкой, остатком долга, — чем закладывать квартиру частнику.

Когда это нереально и как мы работаем

Ни один путь не сработает, если остаток ипотеки близок к стоимости квартиры, платежи уже съедают половину дохода и больше, есть текущая просрочка или на квартиру наложен арест. В этих случаях сначала решают исходную проблему, иначе каждая заявка добавит в историю ещё один отказ.

Мы начинаем с бесплатного разбора: выписка из ЕГРН, договор ипотеки, справка об остатке, доход. По ним считаем все три пути вместе с расходами на переход и честно говорим, если задачу проще решить обычным кредитом без залога. Подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые работают с заложенными квартирами, на подписание приезжаем лично. Платите вы, только когда деньги у вас, а размер вознаграждения фиксируем в договоре до подачи.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••