Ипотека и кредиты в один платёж под залог квартиры: когда это разумно

Рефинансирование ипотеки и кредитов вместе устроено так: новый банк гасит вашу ипотеку и заодно потребительские долги, а взамен выдаёт один кредит под залог квартиры. Платёж обычно получается заметно ниже суммы прежних. Но вместе с платежом меняется и природа долга, и об этом стоит подумать до заявки.

Как банк считает нагрузку до и после

Банк смотрит на показатель долговой нагрузки, ПДН: какую часть дохода съедают платежи по всем кредитам. Подробно о нём в материале о долговой нагрузке. Здесь важно, что в расчёт попадают и кредитные карты, даже пустые: банк учитывает их лимит по формуле ЦБ.

Допустим, доход семьи 180 тыс. в месяц. Ипотека 55 тыс., кредит наличными 22 тыс., две кредитки дают ещё около 10 тыс. условного платежа. Итого 87 тыс., почти половина дохода. Новый кредит такой семье выдать сложно: ЦБ ограничивает долю выдач заёмщикам, у которых платежи превышают половину дохода.

После объединения остаётся один платёж, допустим 68 тыс., а кредитки закрыты. Нагрузка опускается ниже 40 % дохода, и у семьи появляется запас. В этом главный смысл операции: не столько экономия на процентах, сколько выход из-под лимитов и из ежемесячного напряжения.

Почему необеспеченный долг становится «квартирным»

Кредит наличными и кредитка не связаны с вашим жильём. Если с ними случится беда, последствия неприятные: просрочки, звонки, суд, приставы. Но обратить взыскание на квартиру по такому долгу кредитору очень сложно, особенно если это единственное жильё.

Квартира и так в залоге по ипотеке, но после объединения залог обеспечивает ещё и бывшие потребительские долги. Сумма, за которую отвечает жильё, выросла, а запас между долгом и стоимостью квартиры уменьшился. Сумма долга та же, цена ошибки другая. Что на самом деле происходит при просрочке по такому кредиту, разобрано в материале о квартире при просрочке.

Где прячется переплата

Платёж падает не только из-за ставки. Главная причина в сроке: короткий потребительский кредит растягивается на весь остаток ипотеки. Посмотрим на условном примере.

Платёж по бывшему кредиту наличными упал втрое, а выплатить за него придётся почти вдвое больше. Цифры условные, но пропорция типичная: чем длиннее срок, тем больше переплата, даже при более низкой ставке.

Это не значит, что объединять не надо. Это значит, что после объединения разумно гасить бывшую потребительскую часть досрочно, пока она не растворилась в двадцатилетнем графике. Если продолжать платить прежние 87 тыс., а разницу направлять в досрочное погашение, переплата сокращается в разы.

Можно и мягче. Допустим, вы платите не 68 тыс., а 75 тыс., и лишние 7 тыс. каждый месяц уходят в досрочное погашение. Тогда бывшая потребительская часть закроется за несколько лет, а не за восемнадцать, а запас в бюджете всё равно останется. Главное, оформлять досрочные платежи с сокращением срока и не бросать это через полгода.

Когда это разумно, а когда нет

• Разумно, если потребительские кредиты заметно дороже ипотеки, нагрузка подошла к половине дохода, а вы готовы закрыть кредитки и не открывать их снова.
• Разумно, если нужно на время освободить месячный бюджет: рождение ребёнка, смена работы, ремонт, и вы понимаете, что потом начнёте гасить досрочно.
• Неразумно, если ипотека льготная: объединение с потребкредитами выводит её из программы, и рост ставки на весь остаток съест выгоду.
• Неразумно, если долги появились потому, что расходы стабильно больше доходов. Через год кредитки снова будут полными, а квартира заложена под больший долг.
• Неразумно, если остаток потребительских кредитов небольшой и они закончатся через год-полтора.

Отдельный вопрос, налоговый вычет. По процентам его сохраняют только на ту часть нового кредита, которая ушла на погашение старой ипотеки. Часть, которой закрыли потребкредиты, в вычет не идёт, и это тоже стоит учесть в расчёте.

Как подготовиться

1. Список всех долговОстатки, платежи, даты окончания, лимиты карт. Проверьте кредитную историю во всех бюро, чтобы не забыть ни одного кредита: банк увидит всё.
2. Расчёт двух сценариевСколько вы выплатите, если ничего не менять, и сколько после объединения, с учётом расходов на переход.
3. Оценка квартирыСумма нового кредита ограничена стоимостью залога. Если квартира подорожала, запас больше.
4. План после объединенияРешите заранее, сколько будете гасить досрочно и что сделаете с кредитками. Закрытая карта не попадает в расчёт нагрузки.

Для первого расчёта можно посчитать переплату в нашем калькуляторе: в режиме объединения долгов он показывает платёж сейчас, платёж после и то, сколько нагрузки освобождается. Об объединении без залога, его плюсах и подвохах, есть отдельный материал о нескольких кредитах в один. Если сравнивать оба пути, решающими обычно оказываются срок и то, насколько вы готовы рисковать жильём.

Как это делаем мы

Собираем все ваши долги в одну таблицу и считаем два-три сценария: оставить как есть, объединить внутри ипотеки, объединить без залога. Показываем не только платёж, но и сколько вы выплатите всего. Проверяем, не потеряете ли вы льготную программу или вычет.

Если объединение оправдано, подбираем банк, который делает такое рефинансирование, и ведём сделку до регистрации залога. Платите вы, только когда получили деньги.