Что на самом деле происходит с квартирой при просрочке по залоговому кредиту

Банк не заинтересован забирать квартиру. Обращение взыскания означает долгую процедуру с судом, оценкой и торгами, и деньги банк получит не сразу и не всегда полностью. Ему нужно, чтобы вы платили. Поэтому почти всегда есть возможность договориться, если не прятаться и не молчать.

Как развивается просрочка

1. Первые дниБанк напоминает сообщениями и звонками, начисляет неустойку по договору. Просрочка уже попадает в кредитную историю.
2. Первые месяцыЗвонки становятся настойчивее, может подключиться служба взыскания банка. Неустойка растёт.
3. Требование досрочного возвратаЕсли просрочка длится больше 60 дней в течение последних 180, закон о потребительском кредите позволяет банку потребовать вернуть весь долг досрочно.
4. СудЕсли долг не погашен, банк подаёт иск о взыскании и обращении взыскания на квартиру. Суд определяет сумму долга и начальную цену продажи.
5. Исполнительное производствоПосле решения суда дело переходит к приставам, и квартиру выставляют на публичные торги.
6. Торги и расчётИз вырученных денег гасят долг, пени и расходы. Если остаётся больше, остаток возвращают вам.

Весь путь от первой просрочки до торгов обычно занимает много месяцев, а иногда и больше года. Это не повод расслабляться: каждый месяц растут неустойка и судебные расходы, а вариантов становится меньше. Но это значит, что время на решение у вас есть.

Что защищает собственника

Закон об ипотеке ставит несколько барьеров. Обратить взыскание нельзя, если нарушение крайне незначительно: сумма просрочки меньше пяти процентов стоимости квартиры и просрочка длится меньше трёх месяцев. Но при систематических нарушениях, когда платежи нарушаются больше трёх раз за год, взыскание возможно, даже если каждая просрочка мелкая.

Начальная цена на торгах, если её определяют по отчёту оценщика, устанавливается в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости. А по заявлению собственника суд при уважительных причинах может отсрочить продажу квартиры на срок до одного года.

Единственное жильё по закону защищено от взыскания, но не тогда, когда оно в залоге. Поэтому рассчитывать на этот иммунитет при залоговом кредите нельзя. Дети, прописанные в квартире, тоже не останавливают взыскание сами по себе.

Что делать, если платить стало трудно

Главное правило: начинать действовать до первой просрочки, а не после третьей. Чем раньше вы придёте в банк, тем больше у вас вариантов и тем охотнее банк идёт навстречу.

• Кредитные каникулы: если кредит обеспечен залогом единственного жилья, а вы попали в трудную жизненную ситуацию, например потеряли работу или доход сильно упал, закон даёт право на льготный период до шести месяцев. Есть ограничения по сумме кредита, их нужно проверить.
• Реструктуризация: банк может увеличить срок, временно снизить платёж или дать отсрочку по основному долгу. Это решение банка, а не обязанность, но аккуратного заёмщика банки слушают.
• Рефинансирование: если платёж высок из-за ставки, перевести кредит в другой банк. Реально, пока просрочек нет или она была единичной.
• Продажа квартиры самостоятельно: с согласия банка вы продадите её по рыночной цене, а не по цене торгов, и разница останется у вас.

Про самостоятельную продажу стоит сказать отдельно. Многие откладывают это решение до последнего, надеясь, что всё наладится. Но на торгах квартира почти всегда уходит дешевле, чем продал бы собственник, а из выручки ещё вычитают пени и расходы. Если вы понимаете, что кредит не вытянуть, продажа своими силами сохраняет вам больше денег.

Технически это обычная продажа заложенной квартиры: покупатель платит через аккредитив, часть денег уходит банку в погашение долга, обременение снимается, остаток получаете вы. Банку такой исход выгоден не меньше, чем вам, поэтому согласие на продажу он, как правило, даёт.

Как это делаем мы

Мы не ведём судебные споры с банками, но помогаем на этапе, когда ситуацию ещё можно развернуть: считаем, что выгоднее, каникулы, реструктуризация или перевод в другой банк, и ищем банк, готовый рефинансировать кредит. Если честный ответ в том, что квартиру разумнее продать самому, мы так и говорим: это сохраняет вам больше, чем торги.

Коротко

• От просрочки до торгов проходят месяцы, и на каждом этапе можно остановиться.
• Мелкие разовые просрочки к взысканию не ведут, систематические ведут.
• Единственное жильё в залоге от взыскания не защищено.
• Каникулы и реструктуризацию просите до просрочки.
• Продать самому почти всегда выгоднее, чем ждать торгов.

Самое ценное в этой ситуации время, и оно работает на вас только в начале. Если платить становится трудно, разговор с банком и расчёт вариантов в первый же месяц дают больше, чем любые действия после решения суда.