Какую недвижимость банки берут в залог, а какую нет

Когда банк смотрит на объект, он задаёт себе один вопрос: если заёмщик перестанет платить, удастся ли продать эту недвижимость быстро и без юридических проблем. Чем увереннее ответ, тем охотнее банк берёт объект и тем больше даёт от оценки.

Что принимают охотнее всего

Самый понятный для банка залог: квартира в многоквартирном доме в крупном городе или рядом с ним. Такие объекты легко оценить и продать, сделок по ним много, документы обычно стандартные. Дальше по списку интерес банков снижается.

Даже внутри «квартир» есть градации. Квартира в монолитном или кирпичном доме современной постройки банку интереснее, чем в старой пятиэтажке. Квартира с документами, где план совпадает с реальностью, интереснее перепланированной. А квартира, где прописан только собственник, проще, чем та, где зарегистрированы родственники и дети.

Что обычно не берут

Есть объекты, которые большинство банков отклоняет сразу, ещё до оценки. Это не значит, что их нельзя использовать совсем, но шансов мало, и подавать их наугад нет смысла.

• Дома аварийные, ветхие, под снос или расселение; у части банков также дома с деревянными перекрытиями.
• Жильё, которое не находится в собственности: муниципальная квартира по соцнайму, новостройка, где право собственности ещё не зарегистрировано.
• Объекты под арестом или с запретом на регистрационные действия.
• Квартиры, где собственник или один из собственников несовершеннолетний, если нет разрешения органов опеки.
• Садовые постройки без капитального фундамента и круглогодичного подъезда.
• Объекты в регионах, где у банка нет присутствия и налаженных продаж.

Отдельная история с квартирой, которая уже в залоге у другого банка. Большинство отказывает автоматически, увидев обременение в выписке. Такие объекты принимают единицы, и работают они через перезалог.

Документы важнее стен

Часто отказ вызывает не сам объект, а его история. Банк читает документы-основания: как квартира стала вашей и может ли кто-то оспорить это право.

• Свежее дарение или наследство: часть банков ждёт, пока пройдёт время, когда сделку проще оспорить.
• Отказник от приватизации: человек, который отказался участвовать в приватизации, сохраняет право жить в квартире бессрочно.
• Несогласованная перепланировка: оценщик фиксирует несоответствие плану, и банк просит узаконить или отказывает.
• Материнский капитал без выделенных детям долей: обязательство не исполнено, и банк такую квартиру часто не примет.
• Цепочка сделок за короткий срок: несколько перепродаж подряд настораживают банк.

Один банк эти бумаги даже не запросит, другой изучит насквозь. Поэтому одна и та же квартира с дарением годовой давности получает отказ в половине банков и спокойно проходит в остальных. Знать заранее, кто как к этому относится, значит сэкономить месяцы и не копить отказы.

Ещё один частый вопрос: квартира в собственности недавно, например куплена в прошлом году. Сама по себе это не проблема. Банку важно, чтобы покупка была чистой: расчёт подтверждён, продавец не банкрот, цена не подозрительно низкая. Если всё так, свежая покупка мешает меньше, чем свежее дарение.

Почему одна квартира в двух банках стоит по-разному

Каждый банк оценивает ликвидность по-своему. Для одного панельный дом на окраине вполне рабочий залог, для другого он продаётся слишком медленно. Один берёт апартаменты наравне с квартирами, другой не берёт вовсе. Отсюда и разная доля от оценки, которую банк готов выдать.

Ещё один фактор: география. Банку проще работать с объектами там, где у него есть офисы и налаженные продажи. Квартира в Москве или Петербурге и такая же квартира в небольшом городе для банка не одно и то же, даже при одинаковой рыночной цене.

Как это делаем мы

Мы смотрим объект глазами банка до подачи: выписку, документы-основания, сведения о зарегистрированных жильцах. После этого говорим прямо: с этим объектом сделка пройдёт спокойно, а здесь сначала решаем вопрос. Подаём только в те банки, которые берут именно ваш тип недвижимости, и не тратим попытки впустую.

Если объект для залога сложный, предлагаем варианты: какой вопрос решить до подачи, нельзя ли заложить другой объект семьи, где доля от оценки окажется выше. Сравниваем предложения по сумме и полной стоимости, а оплату берём, только когда вы получили деньги.

Проверьте сами перед подачей

• Объект в вашей собственности, право зарегистрировано в ЕГРН.
• Нет ареста и других обременений, кроме, возможно, действующего залога.
• План в документах совпадает с тем, что в квартире на самом деле.
• Понятно, кто прописан и есть ли среди собственников дети.
• Известна история: как и когда объект стал вашим.