ПРИВИЛЕГИЯ
Типовая история: семья хочет взять кредит под залог дома в ближнем Подмосковье. Дом большой, кирпичный, с хорошим ремонтом. А банк отказывает, потому что участок числится под садоводство, а в документах дом записан как садовый, без права постоянного проживания. Стены здесь ни при чём, всё решили бумаги.
Почему дом сложнее квартиры
По закону об ипотеке здание закладывается только вместе с землёй, на которой оно стоит. Поэтому банк проверяет два объекта: участок и дом. У каждого свои документы, своя история и своя ликвидность, и ошибка в любом из них останавливает сделку.
Второе отличие в рынке. Загородную недвижимость продают дольше, а цены на неё сильнее зависят от места, дороги и соседей. Два одинаковых дома в разных посёлках могут отличаться в цене в разы. Банк закладывает это в решение: банков, которые работают с домами, немного, и доля от оценки обычно ниже, чем по квартире.
Третье: оценка сложнее. Оценщик смотрит и землю, и строение, и инженерные системы, ищет аналоги в том же районе, которых может быть немного. Поэтому и стоит такой отчёт дороже, и готовится дольше.
Требования к участку
С участка банк начинает проверку, и именно на нём разваливается большинство заявок. Требования у банков различаются, но общая логика такая:
- Участок в собственности, границы установлены, сведения о них внесены в ЕГРН.
- Категория земель и вид разрешённого использования подходят для жилого дома: чаще всего это ИЖС или личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта.
- Садовые участки берут не все банки, и только если дом пригоден для постоянного проживания.
- Земли сельскохозяйственного назначения вне населённых пунктов, как правило, не принимают.
- К участку есть круглогодичный подъезд по дороге общего пользования, а не по чужой земле.
- На участке нет арестов, споров о границах и сервитутов, о которых вы не знаете.
Если участок взят в аренду у муниципалитета, а дом в собственности, ситуация сложнее. Часть банков принимает право аренды в залог вместе с домом, если договор длинный и в нём нет запрета, но таких банков ещё меньше.
Требования к дому
Требования различаются от банка к банку, но смысл один: дом должен быть капитальным и пригодным для жизни круглый год.
| Параметр | Что хотят видеть банки | Что вызывает вопросы |
|---|---|---|
| Фундамент | Капитальный: ленточный, плитный, свайный с ростверком | Отсутствие фундамента, временные опоры |
| Стены | Кирпич, блоки, монолит | Каркасные и деревянные дома у части банков, особенно старые |
| Коммуникации | Электричество, отопление, вода, канализация | Нет отопления или воды, дом только для лета |
| Документы | Дом зарегистрирован в ЕГРН, площадь совпадает с фактической | Пристройки и второй этаж без оформления |
| Состояние | Дом достроен, без серьёзного износа | Незавершённое строительство, высокий износ |
| Расположение | Недалеко от города, в обжитом посёлке | Отдалённые места без инфраструктуры |
Деревянные дома не приговор. Новый дом из бруса или клеёного бруса с коммуникациями и нормальным подъездом часть банков берёт спокойно. А вот старый деревенский сруб в отдалённой деревне вряд ли пройдёт где-либо, даже если участок большой.
С коммуникациями банки смотрят на суть: можно ли жить в доме зимой. Газ необязателен, электрическое или твердотопливное отопление тоже подходит, если оно стационарное и работает. Скважина вместо центрального водопровода и септик вместо канализации обычно вопросов не вызывают.
Документы, которые попросит банк
- Выписки из ЕГРН на участок и на дом.
- Документы-основания: договор купли-продажи, дарения, наследство, разрешение или уведомление о строительстве.
- Технический план дома.
- Сведения о зарегистрированных в доме людях.
- Нотариальное согласие супруга, если дом и земля нажиты в браке.
Отдельно банк посмотрит, кто прописан в доме и есть ли среди собственников дети. Требования здесь те же, что и для квартиры: доля ребёнка закладывается только с разрешения опеки, и под личный кредит его почти не дают.
Если дом не проходит
Часто причину можно устранить. Изменить вид разрешённого использования, оформить границы, зарегистрировать пристройку, подключить отопление: всё это занимает время, но превращает «не берём» в нормальный объект. Важно понять, что именно мешает, и не подавать заявки, пока проблема не решена.
Если устранить нельзя или долго, рассмотрите другой объект. Иногда квартира в городе даёт больше, чем дом, который стоит дороже, просто потому, что банк охотнее с ней работает.
Как это делаем мы
Мы начинаем с выписок на землю и дом: категория, вид использования, границы, площадь. Если находим несоответствие, говорим, что исправить до подачи и сколько примерно на это уйдёт сил. Знаем, какие банки берут дома и садовые объекты, какие у них требования к материалам и коммуникациям, и подаём только туда.
На оценку и сделку выезжаем сами: Москва, область, Петербург. Платите вы, только когда получили деньги.
Короткий чек-лист
- Участок в собственности, границы внесены в ЕГРН.
- Категория и вид использования подходят для жилого дома.
- Дом зарегистрирован, площадь совпадает с фактической.
- Есть отопление, электричество и вода.
- Подъехать можно круглый год.
Частые вопросы
Можно ли заложить дом в СНТ?
Иногда да: если дом капитальный, зарегистрирован, пригоден для постоянного проживания и к нему есть круглогодичный подъезд. Банков, которые это делают, немного.
Можно ли заложить только участок без дома?
Можно, но редко и на скромных условиях: банк даёт небольшую долю от оценки, а круг банков ещё уже, чем для домов.
Берут ли деревянные дома?
Часть банков берёт, особенно если дом из бруса или клеёного бруса, новый и с коммуникациями. Старые деревянные дома принимают редко.
Разберём вашу ситуацию до подачи в банк
Посмотрим профиль, кредитную историю и залог, отберём 3–5 банков, где условия для вас действительно лучшие. Платите, только когда деньги у вас.