Займ под залог у частного инвестора или кредит в банке: в чём риск

Частные займы под залог недвижимости существуют, и не все, кто их выдаёт, мошенники. Но именно в этом сегменте чаще всего теряют квартиры. Причина не только в процентах, а в схемах оформления и в том, что заёмщика здесь почти некому защитить.

К нам регулярно приходят люди, которые уже прошли этот путь: взяли у частного инвестора на полгода, потом продлили, потом ещё раз, и теперь долг вместе с процентами и пенями приближается к стоимости квартиры. Многих таких историй можно было избежать, если бы до займа кто-то посмотрел, почему отказали банки.

Что говорит закон

Несколько лет назад закон заметно ограничил этот рынок. Профессионально выдавать гражданам займы под залог жилья теперь могут только банки и некоторые кредитные кооперативы. Микрофинансовым организациям такие займы запрещены, а частное лицо, которое делает это регулярно как бизнес, нарушает закон о потребительском кредите.

Разовый займ между гражданами под залог законен. Но если инвестор выдаёт такие займы постоянно, а вам предлагают оформить всё как частную сделку, это уже серая зона. Защиты, которую даёт 353-ФЗ, в ней может не оказаться: ни ограничения неустоек, ни понятной полной стоимости, ни надзора Банка России.

Банк и частный инвестор: сравнение

Отдельно про срок. Частный займ часто дают на год, с ежемесячной оплатой одних процентов и возвратом всего долга в конце. Через год у человека, которому банки отказали, денег на возврат обычно нет, и начинается продление на новых условиях или взыскание. Именно так займ, взятый «на пару месяцев», превращается в потерю квартиры.

Ещё одно отличие в том, как ведут себя кредиторы при трудностях. Банк заинтересован в возврате денег и обычно готов обсуждать реструктуризацию. Частный инвестор, выдавший займ под залог квартиры с хорошей ликвидностью, бывает заинтересован скорее в самой квартире: её стоимость часто в несколько раз больше выданной суммы.

Опасные схемы

Главный риск даже не в высоком проценте, а в том, как оформлена сделка. Вот признаки, при которых стоит остановиться:

• Вместо договора залога предлагают договор купли-продажи квартиры «с обратным выкупом». Юридически вы её продаёте.
• Просят генеральную доверенность на распоряжение квартирой.
• Предлагают подписать договор, где сумма займа больше той, что вы получаете на руки.
• Ставка указана в месяц, а пени за день просрочки такие, что долг растёт стремительно.
• Срок короткий, а вся сумма возвращается в конце одним платежом.
• Торопят: подписать сегодня, без юриста, без копии договора на руках.

Почему люди туда идут и что делать вместо этого

Обычно потому, что банк отказал, а деньги нужны срочно. Но отказ банка часто означает не «нигде не дадут», а «не тот банк». У банков разные требования к истории, доходу и объекту, и есть те, кто работает со сложными ситуациями под залог: с просрочками, неподтверждённым доходом, непростыми объектами.

Если вы уже взяли частный займ и он стал неподъёмным, выход есть: рефинансировать его банковским кредитом под тот же залог. Банков, готовых на это, меньше, но они есть, и чем раньше начать, тем больше выбор. Ждать последнего месяца перед возвратом всей суммы опасно.

Если же частного займа не избежать, хотя бы снизьте риски. Вот минимум, без которого подписывать нельзя:

1. Проверьте займодавцаУзнайте, кто он. Если это кооператив, проверьте, состоит ли он в саморегулируемой организации и есть ли в реестре Банка России.
2. Только займ и ипотекаДоговор займа и договор залога, зарегистрированный в Росреестре как ипотека. Никакой купли-продажи и доверенностей.
3. Сумма в договоре равна сумме на рукиДеньги переводом на ваш счёт, а не наличными по расписке.
4. Покажите договор юристуДо подписания, а не после. Особое внимание на штрафы и условия досрочного погашения.

Как это делаем мы

Мы работаем только с банками и начинаем с того, почему вам отказали. Чаще всего находится банк, который рассматривает именно вашу ситуацию под залог. Если вы уже в частном займе, считаем, можно ли его рефинансировать, и ищем банк, готовый на это. Комиссию берём, только когда вы получили деньги.

Коротко

• Профессионально выдавать займы под залог жилья могут только банки и кооперативы.
• Главный риск в схеме оформления, а не только в ставке.
• Купля-продажа вместо залога: сразу нет.
• Отказ банка часто означает «не тот банк».
• Частный займ можно рефинансировать в банке, и лучше не тянуть.

Если вам звонят с предложением «деньги под залог квартиры без проверок» или такие объявления находят вас сами, отнеситесь к этому как к сигналу тревоги, а не как к удаче. Нормальный кредитор начинает с проверки, а не с обещаний.