Рефинансирование залогового кредита с увеличением суммы

Ситуация из типичных: несколько лет назад взяли кредит под залог квартиры на ремонт. Половину выплатили, квартира за это время подорожала. Теперь нужны деньги на учёбу ребёнка, и брать отдельный потребительский кредит не хочется: дорого, сумма маленькая, и платежей станет два.

Как это работает

Новый банк выдаёт кредит, из которого гасит ваш долг в первом банке, а оставшуюся часть отдаёт вам. Залог переходит к новому банку. В итоге у вас один кредит, одна ставка и один платёж.

Главная сложность та же, что и при любом перезалоге: квартира уже в залоге у первого банка, и большинство банков такую заявку не рассматривает. А тех, кто готов не только перевести долг, но и выдать сверху дополнительные деньги, ещё меньше. Поэтому подавать наугад здесь особенно дорого: отказы копятся в истории, а причина в технологии банка, а не в вас.

Схема перехода бывает прямой, когда новый банк сам гасит долг и переносит залог к себе, и непрямой, через закрытие старого кредита и новую регистрацию. При непрямой дополнительные деньги обычно выдают не сразу, а после регистрации залога в пользу нового банка. Это стоит учитывать, если деньги нужны к конкретной дате.

Размер дополнительной суммы зависит от двух вещей: новой оценки квартиры и вашего дохода. Банк выдаёт часть от оценки, и если остаток долга заметно меньше этой части, разница может стать вашими деньгами.

Условный пример. Квартира сегодня оценена в 10 млн, остаток долга 2 млн. Допустим, банк готов выдать половину оценки, то есть 5 млн. Тогда 2 млн уйдут на погашение старого долга, а до 3 млн можно получить на свои цели, если доход позволяет платить по новому кредиту.

Обратите внимание на последнее условие. Даже если квартира позволяет больше, банк выдаст столько, сколько вы, по его расчёту, сможете обслуживать. Поэтому вместе с оценкой важно заранее понимать свою нагрузку: все кредиты, карты и их лимиты, которые банк увидит в бюро.

Что происходит с платежом

Здесь важно не обмануться. Если ставка снизилась, а сумма выросла, платёж может остаться прежним, снизиться или вырасти: всё зависит от пропорций и срока.

Второй сценарий самый частый и самый удобный: за счёт снижения ставки вы получаете дополнительные деньги, а платёж почти не меняется. Но он работает, только если разница в ставке ощутимая. Если ставка почти та же, дополнительная сумма неизбежно увеличит платёж или срок.

Когда это разумно

• Дополнительная сумма нужна на что-то конкретное: ремонт, лечение, учёбу, закрытие дорогих кредитов.
• Новый платёж комфортен, даже если доход немного снизится.
• Альтернатива, например отдельный потребительский кредит, заметно дороже.
• Вы понимаете итоговую переплату, а не только размер платежа.

А вот брать дополнительную сумму «раз дают» не стоит. Каждый лишний миллион под залог означает годы платежей и квартиру в обременении дольше. Если цели нет, лучше ограничиться снижением ставки.

Учитывайте и расходы на сделку: новая оценка, страховка, регистрация залога. На крупной дополнительной сумме они почти незаметны, а на небольшой могут оказаться ощутимыми. Иногда для скромной суммы разумнее оставить залоговый кредит как есть и взять отдельный короткий кредит.

Как проходит сделка

1. РасчётОстаток долга, примерная стоимость квартиры, ваш доход и цель. Сразу видно, какая сумма реальна.
2. Выбор банкаБанк должен работать с заложенными объектами и выдавать сумму сверх рефинансирования. Таких меньше, чем кажется.
3. Оценка и одобрениеНовая оценка определяет итоговую сумму. Одобряют и заёмщика, и объект.
4. СделкаЧасть денег идёт на погашение старого кредита, часть вам. Порядок перечислений и перерегистрации залога согласуют заранее.
5. Закрытие старогоСправка о погашении, снятие старого обременения, регистрация нового, возврат части страховки.

Как это делаем мы

Мы считаем три сценария: только снижение ставки, рефинансирование с дополнительной суммой и отдельный кредит на ваши цели. Показываем платёж и итоговую переплату по каждому. Если дополнительная сумма имеет смысл, подбираем банк, который берётся за заложенный объект и выдаёт деньги сверх долга, и ведём сделку до новой записи в реестре. Платите вы, только когда получили деньги.

Коротко

• Дополнительная сумма зависит от новой оценки и дохода.
• Платёж может вырасти: смотрите на итог, а не на ставку.
• Деньги на погашение долгов лучше переводить кредиторам напрямую.
• Таких банков меньше, чем для обычного рефинансирования.
• Берите столько, сколько нужно на конкретную цель.

Начните с двух цифр: справки об остатке долга из вашего банка и примерной рыночной стоимости квартиры по похожим объявлениям в вашем доме. Уже по ним видно, есть ли запас для дополнительной суммы и стоит ли идти дальше.