Перезалог: как перевести залоговый кредит в другой банк

Типовая история: человек три месяца подаёт заявки, получает отказы и решает, что дело в нём. А дело в выписке из ЕГРН, где стоит действующая ипотека в пользу другого банка. Большинство банков видят обременение и закрывают заявку автоматически, не дочитав анкету.

Почему заложенную квартиру берут не все

Для нового банка квартира под чужим залогом пока не обеспечение. Первым в очереди на неё стоит первый банк, и так будет, пока старый долг не погашен. Новому нужно либо погасить чужой долг и встать на его место, либо какое-то время работать без обеспечения, а это риск.

Процессы большинства банков рассчитаны на свободный объект. Поэтому отказ в такой ситуации ничего не говорит о вас: это ограничение технологии конкретного банка. Плохо другое: каждый такой отказ остаётся в кредитной истории, и после трёх-четырёх попыток он начинает мешать уже по-настоящему.

К нам недавно пришла семья с таким кредитом: брали под залог квартиры на пике ставок, платили без единой просрочки, за полгода собрали пять отказов. Ни один банк не объяснил причину. Причина была одна и та же во всех пяти случаях: обременение в выписке и банк, который с ним не работает.

Прямой и непрямой перезалог

Схем по сути две, и от выбора зависит, сколько хлопот ляжет на вас.

При прямом перезалоге новый банк выдаёт кредит целевым: деньги уходят в первый банк на погашение долга, после чего старое обременение снимают и регистрируют новое. Иногда новый банк сначала оформляет последующую ипотеку, то есть встаёт вторым в очередь, а после погашения остаётся единственным залогодержателем.

Последующий залог закон допускает, но первый договор ипотеки может его ограничивать или требовать согласия первого банка. Поэтому договор нужно прочитать заранее, а не в день сделки.

При непрямой схеме цепочка длиннее. Новый банк выдаёт деньги, вы гасите старый кредит, ждёте снятия обременения, а потом регистрируете залог в пользу нового банка. Всё это время новый кредит формально не обеспечен, и банк закладывает это в ставку: до регистрации она выше, после снижается до договорной.

Как проходит сделка по шагам

1. Разбор и расчётСмотрим остаток долга, оставшийся срок, текущую ставку и расходы на переход. Если выгоду съедают оценка и страховки, переходить незачем, и мы скажем это сразу.
2. Выбор банкаИщем банк, который работает с заложенными объектами, и выясняем, возможен ли у него прямой перезалог именно из вашего первого банка.
3. Справки из первого банкаСправка об остатке долга с реквизитами для погашения, копия договора ипотеки, данные закладной, если она оформлялась. Их выдаёт первый банк по вашему запросу.
4. Оценка и одобрение объектаНовая оценка квартиры, проверка документов, страховка объекта в пользу нового банка.
5. СделкаПодписание, перечисление денег на погашение, снятие старого обременения и регистрация нового. Порядок этих действий согласуют до подписания.
6. Закрытие хвостовСправка о полном погашении старого кредита, возврат части страховой премии, проверка выписки из ЕГРН и кредитной истории.

Что учесть в деньгах

Выгоду считают по остатку долга и оставшемуся сроку, а не по разнице рекламных ставок. Допустим, остаток 3 млн и впереди семь лет. Снижение ставки даст ощутимую экономию, только если её не съедят расходы на сам переход.

• Оценка квартиры для нового банка.
• Страховка объекта на новый срок; старую можно расторгнуть и вернуть неиспользованную часть премии.
• Госпошлина за регистрацию ипотеки и, если нужно, нотариальные расходы, например на согласие супруга.
• Повышенная ставка до регистрации залога при непрямой схеме.
• Комиссии за перевод денег, если банк их берёт.

Отдельно посчитайте время. Пока идёт перезалог, вы продолжаете платить старому банку по графику, и пропускать платёж «раз уж всё равно переходим» нельзя: свежая просрочка может остановить одобрение в новом банке на последнем шаге.

Как это делаем мы

Начинаем с расчёта: сколько вы отдадите, если ничего не менять, и сколько при переходе, со всеми расходами. Если экономии нет, так и говорим. Если есть, находим банк, который берётся за заложенный объект, и там, где это возможно, согласуем прямой перезалог.

Где прямой невозможен, заранее расписываем, как пройдёт непрямой: что за чем, какие документы нужны и сколько дней квартира будет свободна от обременения. Сделку ведём сами, от справок первого банка до новой записи в реестре, и вы ни на одном шаге не остаётесь один.

Что сделать прямо сейчас

• Закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что обременение одно.
• Запросите в банке справку об остатке долга.
• Найдите договор ипотеки и проверьте условия о последующем залоге.
• Посчитайте выгоду по остатку, а не по рекламе.
• Не подавайте заявки наугад: отказы копятся в истории.

С этими документами разговор о перезалоге становится предметным с первой встречи: видно остаток, срок, условия договора и то, какие банки вообще возьмутся за ваш объект.