День сделки по ипотеке: что происходит по шагам и что взять с собой

День сделки завершает долгую подготовку. Если всё сделано правильно, он проходит спокойно и даже скучно: подписи, проверки, расчёты. Сюрпризы появляются, когда что-то упустили раньше или не прочитали договор заранее.

Ниже разбираем по шагам, как проходит сделка на вторичном рынке, и отдельно отмечаем, чем отличается новостройка. Детали у банков различаются, но общая логика одна.

Что взять с собой

• Паспорта всех участников: заёмщиков, созаёмщиков, продавцов.
• Полис страхования квартиры и, если оформляли, жизни, если банк просит принести их на сделку.
• Документы на квартиру от продавца, если банк ещё не получил оригиналы.
• Подтверждение того, что деньги на первоначальный взнос на счёте.
• Нотариальное согласие супруга продавца или ваше, если оно нужно.
• Свидетельства о рождении детей и сведения о маткапитале, если вы его используете.

Накануне уточните у банка точный список: требования различаются, и лишний час на поиски забытой бумаги в день сделки никому не нужен. Если кто-то из участников не может прийти, заранее согласуйте, принимает ли банк доверенность и в какой форме.

На сделке обычно присутствуют менеджер банка, покупатели и продавцы, иногда их риелторы, а если сделка нотариальная, то и нотариус. Мы приходим вместе с клиентом: так проще закрыть вопросы прямо на месте, а не переносить подписание.

Сделка по шагам

1. Проверка документовМенеджер банка сверяет паспорта, документы на квартиру и полисы.
2. Подписание кредитного договораВы сверяете условия с тем, что обсуждали, и подписываете.
3. Подписание договора купли-продажиМежду вами и продавцом. В нём указаны цена и порядок расчётов.
4. Открытие расчётовВы вносите взнос, банк перечисляет кредит на аккредитив или в сервис безопасных расчётов.
5. Подача на регистрациюЭлектронно через банк или через МФЦ.
6. Регистрация и расчёт с продавцомПосле регистрации права собственности и залога деньги уходят продавцу.
7. Передача квартирыПодписываете акт приёма-передачи и получаете ключи.

Сама встреча занимает несколько часов. Регистрация идёт отдельно и обычно занимает несколько рабочих дней. Всё это время деньги защищены: продавец получит их только после того, как квартира будет зарегистрирована на вас.

Как именно деньги доходят до продавца, зависит от способа расчётов. Аккредитив и сервис безопасных расчётов раскрываются, когда банк получает подтверждение регистрации, без вашего участия. Банковская ячейка работает иначе: продавец получает доступ к ней по условиям договора аренды, предъявив документы. Сегодня ячейки используют всё реже, но знать их условия заранее стоит.

Платежи по ипотеке начинаются с даты выдачи кредита, а не с даты, когда вы получили ключи. Первый платёж обычно приходит через месяц, иногда он меньше обычного, потому что проценты начислены за неполный период. Уточните дату сразу и настройте списание.

Что проверить в договоре

Типовая история: на сделке выяснилось, что в договоре ставка на пару пунктов выше обещанной. Причина была в том, что полис жизни оформили не у того страховщика, которого принимает банк. Сделку не сорвали, но потеряли полдня на переоформление полиса. Проект договора, присланный накануне, снял бы вопрос заранее.

Если на сделке что-то не сходится, не подписывайте ради того, чтобы «не подводить людей». Ошибка в паспортных данных, другая сумма, лишняя страховка, новое условие продавца: всё это повод остановиться, разобраться и при необходимости перенести подписание. Перенос на день неприятен, а неверный договор на двадцать лет обходится намного дороже.

Если покупаете новостройку

Здесь всё проще: продаёт застройщик, и часто всё проходит в его офисе или электронно. Вы подписываете ДДУ и кредитный договор, деньги уходят на эскроу-счёт, ДДУ регистрируется в Росреестре, обычно электронно.

Страховку самой квартиры на этом этапе оформлять не нужно: она понадобится после сдачи дома и регистрации собственности. А вот условия кредита на период стройки стоит проверить так же внимательно, как и на вторичке.

Где поможем

Выезжаем на сделку и присутствуем лично: Москва, область, Петербург. Заранее запрашиваем проект договора, проверяем, что условия совпадают с теми, ради которых вы выбрали этот банк, и что в договор не попали лишние страховки.

После сделки остаёмся на связи: подскажем по страховке на следующий год, досрочному погашению и моменту, когда ипотеку станет выгодно рефинансировать.

После сделки: короткий список

• Получите выписку из ЕГРН о праве собственности и залоге.
• Сохраните договоры, полисы и платёжки: они понадобятся для налогового вычета.
• Настройте автоплатёж, чтобы не пропустить первый платёж.
• Поставьте напоминание о продлении страховки через год.
• Заявите налоговый вычет, когда появится право.