Ипотека на вторичку: как проверить квартиру до того, как внести аванс

На вторичном рынке у каждой квартиры есть прошлое: приватизация, наследство, разводы, дарения, перепланировки. Большая часть этих историй закончилась спокойно. Но если в прошлом что-то не доделано, это всплывёт на проверке банка, а иногда уже после сделки.

Банк проверяет квартиру как залог: ему важно, чтобы при любом развитии событий объект можно было продать. Вам важно больше: чтобы никто не пришёл через год с претензией на ваше жильё. Проверка нужна обеим сторонам, и начинать её стоит до аванса.

Что проверит банк

У банка свой список, и он предсказуем. Если квартира не проходит хотя бы по одному пункту, сделка встаёт или обрастает дополнительными условиями.

• Собственность оформлена и зарегистрирована, нет арестов и чужих обременений.
• Перепланировки нет или она узаконена: план в документах совпадает с реальностью.
• Дом не аварийный и не стоит в планах на расселение.
• Оценка подтверждает цену сделки. Если оценщик насчитал меньше, разницу придётся добавить из своих денег.
• Среди собственников и прописанных нет людей, чьи права мешают сделке.

Банковская проверка полезна, но не исчерпывающая. Банк смотрит, можно ли продать залог, а не всё, что может испортить жизнь новому собственнику. Часть вопросов остаётся на вас.

Документы, которые стоит увидеть до аванса

Персональные данные собственников в выписке из ЕГРН сейчас закрыты для посторонних, поэтому полную выписку проще попросить у продавца. Если он не готов показывать документы до аванса, это тоже информация.

Где прячутся риски

Самые частые проблемы на вторичке связаны не со стенами, а с людьми, у которых остались права на квартиру.

• Отказник от приватизации. Человек, который когда-то отказался приватизировать квартиру в пользу родственников, сохраняет право жить в ней бессрочно, и продажа это право не прекращает.
• Несовершеннолетние собственники или дети в прописке. Продажа доли ребёнка требует согласия органов опеки, а выписка ребёнка в никуда вызывает вопросы у банка.
• Материнский капитал у продавца. Если квартира покупалась с маткапиталом, детям должны были выделить доли. Если не выделили, сделку могут оспорить.
• Свежее наследство. Пока не прошли сроки, может объявиться наследник, о котором никто не знал.
• Недавнее дарение или короткое владение. Само по себе не запрет, но часть банков к таким объектам строже.
• Продавец с финансовыми трудностями. Если он потом обанкротится, сделку по заниженной цене могут оспорить.

Типовая история. Семья нашла квартиру в хорошем доме, банк объект согласовал, оценка прошла. На этапе подготовки договора выяснилось, что в квартире прописан взрослый сын продавца, который в девяностых отказался от приватизации. Выписываться он не собирался, а право жить в квартире у него сохранялось бы и после продажи. Аванс, к счастью, ещё не был внесён, и семья спокойно перешла к другому варианту.

Перепланировка и оценка: две частые остановки

Объединённая с кухней комната, перенесённый санузел, убранная стена. Если это не узаконено, банк откажет в объекте или попросит привести всё в соответствие. Мелкие изменения иногда принимают, но решение за конкретным банком, поэтому выяснять его лучше заранее.

Вторая остановка связана с оценкой. Допустим, квартира продаётся за десять миллионов, а оценщик называет девять. Банк считает кредит от меньшей цифры, и разницу вам придётся доложить из своих денег. Если взнос собран впритык, такой сюрприз ломает сделку.

Есть и третья мелочь, которая потом становится вашей проблемой: долги по взносам на капремонт. Они переходят к новому собственнику вместе с квартирой. Коммунальные долги прежнего владельца формально остаются за ним, но разбираться с управляющей компанией будете вы. Справки об отсутствии задолженности стоит взять до сделки, а не после.

И последнее: расчёты. На вторичке деньги продавцу передают через аккредитив, сервис безопасных расчётов или банковскую ячейку. Продавец получает их только после регистрации перехода права. Если продавец настаивает на передаче денег до регистрации, это повод остановиться.

Где поможем

Мы смотрим документы по объекту до аванса и говорим прямо: здесь сделка пройдёт спокойно, здесь сначала решаем вопрос, а этот вариант лучше отпустить. Знаем, какие банки строже к дарению, наследству и перепланировкам, а какие спокойнее, и подбираем банк под конкретную квартиру.

На сделке присутствуем лично и проверяем, что в договоре всё совпадает с тем, о чём договорились.

Короткий порядок действий

1. Одобрение по вамБез него вы не знаете, сколько и в каком банке дадут.
2. Документы от продавцаВыписка, основание собственности, справка о прописанных, план.
3. Проверка и оценкаПередаём объект банку на согласование и заказываем оценку.
4. АвансТолько после того, как банк согласовал квартиру.