Ипотека на новостройку: как работает эскроу и от чего он не спасает

Покупка новостройки в ипотеку выглядит проще вторички: нет прошлых собственников, прописанных и наследников. Застройщик предлагает аккредитованные банки, менеджер в офисе продаж помогает с заявкой, процесс кажется отлаженным.

Сделка здесь действительно стандартнее. Но у неё свои подводные камни: сроки сдачи, качество, условия кредита на период стройки и цена, в которую иногда вшита «выгодная ставка». Разберём по порядку.

Как работает эскроу

При покупке по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) ваши деньги идут не застройщику, а на эскроу-счёт в банке. Там они лежат до ввода дома в эксплуатацию. Строит застройщик на проектное финансирование от банка, а ваши деньги получает только после сдачи дома.

Если дом не достроят, деньги с эскроу-счёта вернутся, а при ипотеке ими сначала погасят кредит. Средства на эскроу-счетах по ДДУ застрахованы государственной системой страхования вкладов в пределах десяти миллионов рублей.

1. Подписание ДДУ и кредитного договораОбычно в один день, в офисе застройщика, в банке или электронно.
2. Регистрация ДДУРосреестр регистрирует договор и залог прав требования в пользу банка.
3. Деньги на эскроуВаш взнос и кредит поступают на эскроу-счёт и ждут сдачи дома.
4. Ввод дома и раскрытие счётаЗастройщик получает деньги, вы приглашены на приёмку квартиры.
5. Собственность и залог готовой квартирыРегистрируете право собственности, залог переходит на квартиру.

Три способа купить квартиру в новом доме

Слово «новостройка» объединяет разные сделки, и банк смотрит на них по-разному.

Переуступка бывает выгодной: дольщик, купивший на старте, продаёт право требования дороже, чем брал, но дешевле, чем квартира будет стоить после сдачи. Но здесь банк проверяет всю цепочку: оплатил ли первый дольщик застройщику полностью, требуется ли согласие застройщика, как прописаны расчёты. Ошибка в одном звене останавливает сделку.

От чего эскроу не спасает

Эскроу защищает деньги, но не ваши планы. Вот что остаётся вашей заботой:

• Перенос сроков. Дом могут сдать позже. Ипотеку платить нужно уже сейчас, и если вы снимаете жильё, расходы складываются.
• Качество. Эскроу ничего не говорит о том, какими будут стены, окна и инженерия.
• Условия кредита до оформления собственности. В части договоров ставка до регистрации залога готовой квартиры выше, чем после. Это нужно увидеть в договоре до подписи.
• Цена со скрытой скидкой по ставке. Сниженную ставку от застройщика иногда компенсируют ценой квартиры. Платёж выглядит красиво, но в долг вы берёте больше, чем квартира стоит на рынке.

Типовая ситуация: семья берёт квартиру в доме со сдачей через два года и одновременно снимает жильё. Пока дом строится, она платит и ипотеку, и аренду. Если сдачу переносят на полгода, бюджет трещит. Поэтому, выбирая новостройку, считайте не только платёж, но и сколько месяцев вам придётся тянуть два расхода одновременно.

Как проверить застройщика и проект

• Найдите проектную декларацию и разрешение на строительство в единой информационной системе жилищного строительства.
• Посмотрите, как застройщик сдавал прошлые дома: в срок или с переносами.
• Сверьте планировку и площадь в ДДУ с тем, что показывали в офисе продаж. Площадь по итоговым обмерам может отличаться, и договор говорит, что тогда происходит с ценой.
• Проверьте срок передачи квартиры: не только год, но и квартал.

Аккредитация проекта банком не гарантия качества. Она означает, что банк готов выдавать ипотеку в этом доме, а не что дом будет без недостатков.

Приёмка и оформление собственности

После ввода дома застройщик приглашает на приёмку. Подписывая передаточный акт, вы подтверждаете, что получили квартиру. Если есть недостатки, их фиксируют в акте осмотра, и застройщик обязан их устранить. Подписывать передаточный акт не глядя точно не стоит.

На приёмку лучше идти с чек-листом или со специалистом. Перекосы окон, неровные стены, неисправная проводка дешевле фиксируются сразу, чем потом через претензии.

Когда собственность зарегистрирована, банк оформляет залог готовой квартиры. С этого момента нужна страховка самой квартиры, она обязательна по закону. Если по договору ставка до этого была повышенной, проверьте, что банк её снизил. А право на налоговый вычет по новостройке появляется с подписания передаточного акта.

Где поможем

Сравниваем предложение застройщика с внешними банками по полной стоимости, а не по ставке на баннере. Читаем ДДУ и кредитный договор до подписания: сроки, условия на период стройки, что будет при переносе сдачи.

Если у застройщика мало аккредитованных банков и в них ваш профиль не проходит, подберём тот, где проходит, и проведём сделку целиком.

Коротко

• Эскроу защищает деньги, но не сроки и не качество.
• Смотрите условия кредита на период стройки, а не только итоговую ставку.
• Сравнивайте цену квартиры с программой застройщика и без неё.
• На приёмку идите подготовленными, акт не подписывайте не глядя.