Купить квартиру у родственников в ипотеку: почему банки осторожны

Для банка сделка между родственниками выглядит иначе, чем обычная покупка. Цену могут завысить, чтобы получить больше денег. Деньги могут не дойти до продавца и вернуться покупателю. Продавец может остаться жить в квартире. Такие схемы встречаются, поэтому одни банки проверяют сделки между родными тщательнее, а другие не берутся за них совсем.

Это не значит, что купить нельзя. Нужно понимать, что именно вызывает вопросы, выбрать подходящий банк и подготовить сделку так, чтобы вопросов не осталось.

Почему банки осторожны

• Риск фиктивной сделки. Деньги банка уходят продавцу, а потом возвращаются покупателю наличными. По сути банк выдаёт потребительский кредит под видом ипотеки.
• Завышенная цена. Родственники договариваются о цене выше рынка, чтобы получить кредит больше.
• Продавец остаётся жить. Бабушка продала квартиру внуку, но живёт в ней. Если залог придётся продавать, это серьёзная сложность.
• Обналичивание господдержки. Сделки между родными использовались, чтобы вывести материнский капитал или льготные деньги.
• Споры в семье. Если другие наследники недовольны, они могут попытаться оспорить сделку.

Кого считают родственниками

У банков и у налоговой здесь разные списки. Банки обычно смотрят на близких родственников: супругов, родителей, детей, братьев и сестёр, бабушек и дедушек, внуков. Часть банков шире и включает родственников супруга. Требования отличаются, поэтому уточнять нужно в конкретном банке.

Налоговый кодекс перечисляет взаимозависимых лиц, при сделке с которыми вычета нет: супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны и подопечные. Бабушки, дедушки, внуки, дяди и тёти в этот перечень не входят.

Скрывать родство от банка бессмысленно и вредно. Фамилии, адреса регистрации, данные из анкеты сопоставляются легко, и обнаруженное умолчание читается как попытка обмануть. Честно указанное родство в подходящем банке просто запускает углублённую проверку, а скрытое ведёт к отказу.

Покупка у собственного супруга в браке особый случай. Если квартира общая, купить её у самого себя нельзя. Если она личная, например досталась супругу по наследству, сделка возможна, но банки относятся к ней ещё строже.

Что изменится для вас

Потеря вычета серьёзный минус. Если вы рассчитывали вернуть налог, учтите: при покупке у родителей, брата или сестры его не будет ни за покупку, ни за проценты. При покупке у бабушки или дяди право на вычет сохраняется, но банковская проверка всё равно будет строже обычной.

Как подготовить сделку

1. Выберите банкТот, который работает со сделками между родственниками и с вашей степенью родства.
2. Обоснуйте ценуОценка должна подтвердить рыночную стоимость. Цена заметно выше рынка сразу вызовет вопросы.
3. Проведите расчёты прозрачноЧерез аккредитив или сервис безопасных расчётов, деньги уходят на счёт продавца.
4. Решите вопрос с проживаниемПродавец снимается с регистрации и переезжает в срок, указанный в договоре.
5. Объясните цельПочему вы покупаете именно эту квартиру и почему у родственника. Банку важна понятная история.

Альтернативы покупке у родных

• Дарение. Квартира переходит без денег. Между близкими родственниками налога на подарок нет.
• Покупка другой квартиры. Родственник продаёт свою на рынке, а вы покупаете другую в ипотеку, с вычетом и обычной проверкой.
• Совместная продажа и покупка. Если родным нужны деньги, а вам жильё, иногда проще продать их квартиру на рынке и встречной сделкой купить вам другую.

Типовая история: сын хотел купить квартиру у матери, чтобы она на эти деньги купила дом за городом. Два банка отказали, третий согласился, но с вопросами о цене. Посчитали иначе: мать продала квартиру на рынке и купила дом, а сын взял ипотеку на другую квартиру в том же районе. Сделок получилось две, но каждая обычная, с широким выбором банков, а сын сохранил право на налоговый вычет за покупку и проценты.

Лучше всего проходят сделки, где у обеих сторон понятный мотив: родители переезжают за город, семья разъезжается поколениями, наследники делят имущество. Когда история складывается и подтверждается документами, а цена рыночная, у банка остаётся меньше поводов для сомнений.

Где поможем

Знаем банки, которые работают со сделками между родственниками, и их требования. Помогаем подготовить сделку так, чтобы у банка не осталось вопросов: оценка, прозрачные расчёты, документы о переезде продавца.

Считаем, что выгоднее для семьи: покупка у родственника, дарение или другая схема, с учётом налогов и вычетов. Если вариант слабый, так и говорим.

Коротко

• Сделки между родственниками банки проверяют строже, часть банков их не берёт.
• При покупке у родителей, детей, братьев и сестёр вычета нет.
• Цена должна быть рыночной, расчёты прозрачными, продавец должен выехать.
• Иногда дарение и другая схема выгоднее покупки.