Развод и ипотека: что будет с квартирой и кредитом

Развод не отменяет кредитный договор. Банк продолжает ждать платежи от тех, кто договор подписал, и не обязан менять условия из-за перемен в вашей жизни. Поэтому первое, что стоит понять: раздел имущества и кредитный договор живут по разным правилам.

Квартира делится по семейному праву, а долг перед банком остаётся по условиям договора. Чтобы одно не противоречило другому, нужно договориться друг с другом и с банком. Чем раньше это сделать, тем меньше потерь для обоих.

Как делится квартира

Квартира, купленная в браке, по умолчанию общая, даже если в документах записан один супруг. При разделе доли обычно равные, если нет брачного договора или иного соглашения.

• Брачный договор. Если он есть, квартира и долг делятся по нему.
• Соглашение о разделе. Супруги сами договариваются, кому что достаётся, и оформляют это у нотариуса.
• Суд. Если договориться не удалось, суд делит имущество, как правило поровну, и учитывает интересы детей.

Если часть квартиры оплачена личными деньгами одного из супругов, например добрачными накоплениями, деньгами от продажи его добрачной квартиры или подаренными ему средствами, эту часть можно попытаться вывести из раздела. Но для этого нужны доказательства: выписки, договоры, след денег от источника до продавца.

Долг по ипотеке при разделе тоже учитывается, но банк в этом разделе не участвует. Даже если суд решит, что платить должен один из супругов, для банка оба остаются заёмщиками, пока договор не изменён с его согласия.

Как посчитать компенсацию доли, на условном примере. Квартира стоит двенадцать миллионов, остаток долга шесть. Чистая стоимость шесть миллионов, на каждого по три. Если квартиру и долг оставляет себе жена, она компенсирует мужу его половину чистой стоимости, а долг дальше платит сама. Цифры на практике обсуждаются, но логика обычно такая.

Если после фактического расставания ипотеку платит только один, он может через суд потребовать со второго компенсацию части платежей, внесённых после прекращения семейных отношений. Поэтому сохраняйте все платёжки и выписки: в споре они станут главным доказательством.

Варианты решения

Чаще всего один супруг оставляет квартиру и компенсирует долю второму. Но для этого банк должен согласиться вывести второго из договора, а оставшийся заёмщик должен тянуть платёж один. Если банк отказывает, остаётся рефинансирование в другом банке на одного человека.

Вариант «платим оба» кажется самым простым, но живёт недолго. Через год у одного новая семья и свои планы, второй задерживает свою часть, и кредитная история портится у обоих. Если выбираете его, хотя бы зафиксируйте договорённости письменно.

Типовая история: пара развелась, муж съехал и пообещал платить половину. Первые полгода всё шло хорошо, потом платежи начали задерживаться. Банк видел просрочки у обоих созаёмщиков, и когда жена пришла рефинансировать кредит на себя, ей отказывали именно из-за этих просрочек. Решили вопрос, но дольше и дороже, чем если бы договор переоформили сразу после развода.

Брачный договор можно заключить и в браке, уже после покупки. Но закон обязывает супругов уведомлять кредиторов о заключении и изменении брачного договора, и банк вправе потребовать изменить условия кредита, если договор ухудшает его положение. Делать это тайком от банка не стоит.

Как выйти из кредита

1. Договоритесь между собойКто остаётся в квартире и кредите, как компенсируется доля второго.
2. Обратитесь в банкС заявлением о выводе созаёмщика. Банк проверит доход и нагрузку оставшегося.
3. Оформите разделНотариальным соглашением или решением суда.
4. Переоформите договорДополнительное соглашение с банком или рефинансирование в другом банке.

Маткапитал и дети

Если в ипотеку вложен материнский капитал, дети должны получить доли после погашения кредита. Развод это обязательство не отменяет. При разделе квартиры часть, приходящаяся на детей, между родителями не делится: она принадлежит детям.

Продать квартиру с долями детей можно только с согласия органов опеки, и обычно детям нужно предоставить жильё не хуже. Это усложняет вариант с продажей и требует подготовки: опека смотрит, где и как дети будут жить дальше.

Где поможем

Помогаем найти рабочий вариант: считаем, потянет ли один из супругов кредит самостоятельно, подбираем банк для рефинансирования на одного заёмщика, если свой банк против. В команде есть юрист, и вопросы раздела мы обсуждаем вместе с ним.

Ведём переговоры с банком и сделку до конца, чтобы обе стороны понимали, что происходит на каждом шаге.

Коротко

• Развод не меняет кредитный договор: банк ждёт платежи от обоих.
• Квартира, купленная в браке, общая, даже если записана на одного.
• Вывести супруга из кредита можно только с согласия банка или через рефинансирование.
• Доли детей при маткапитале между родителями не делятся.