Семейная ипотека на строительство дома

Семейная ипотека на строительство: как она устроена

Семейная ипотека — главная госпрограмма для семей с детьми, и строительство частного дома в неё входит. Но программа живая: ставки, лимиты и требования к семье пересматриваются, поэтому цифр здесь нет сознательно. Проверяем всё по действующим условиям программы на дату вашей заявки. Одну и ту же госпрограмму банки ведут по-разному, и отказ в одном часто означает «не тот банк», а не «не та семья».

Ипотека на строительство дома сложнее ипотеки на квартиру: банк кредитует то, чего ещё нет. Поэтому смотрит не только на вас, но и на землю, на того, кто строит, и на смету. На время стройки в залоге обычно участок, а готовый дом оформляется в залог после регистрации.

Варианты строительства дома в семейную ипотеку

Какие варианты доступны на дату сделки и в каком банке, проверяем отдельно. Общая картина такая:

• Дом с подрядчиком по договору подряда — самый понятный для банка путь. По семейной программе такие сделки, как правило, идут через эскроу: подрядчик получает деньги после выполнения работ.
• Участок и строительство одной сделкой: один банк и одна проверка, но участок, договор подряда и смета нужны сразу.
• Участок уже ваш, кредит только на стройку: земля идёт в залог, а проверять её стоит ещё до покупки, даже за свои.
• Хозспособ, то есть своими силами: по части программ допускается, но с отдельными условиями, которые менялись. Банков меньше, отчётность строже — чеки, договоры с бригадами, фото этапов.

Что проверить в семье и участке до заявки

Первый вопрос — право на программу: дети и их возраст относительно условий, гражданство, брак, прошлые льготные кредиты. Частый сюрприз — один из супругов когда-то уже брал льготную ипотеку. Если в сделке оба, банк смотрит кредитную историю обоих.

Второй — участок. Он решает судьбу заявки раньше дохода, поэтому выписку из ЕГРН смотрим до задатка:

• категория земли и вид разрешённого использования: с ИЖС проще всего;
• оформленные границы, отсутствие обременений и споров;
• подъезд и возможность подключить сети;
• охранные зоны, которые запрещают стройку на части участка.

Требования к подрядчику и проекту

От подрядчика зависит, появится ли у банка залог. Проще всего с аккредитованными компаниями: договор и смета в понятной банку форме. Неаккредитованный подрядчик не приговор, но проверка дольше. Банк смотрит срок работы, отчётность, суды, построенные дома и готовность работать по эскроу. Проект и уведомление о планируемом строительстве тоже должны быть в порядке. В договоре подряда банк ищет:

• кадастровый номер участка, совпадающий с выпиской;
• описание дома и что входит в результат — «под ключ» без расшифровки ничего не значит;
• цену и сроки по этапам, совпадающие со сметой;
• порядок оплаты и приёмки, гарантию, ответственность за срыв сроков.

Как банк выдаёт деньги на строительство: эскроу и транши

При эскроу деньги лежат на специальном счёте, и подрядчик получает их только после выполнения работ. Если договор расторгнут, нераскрытый остаток возвращается и гасит кредит. От плохого качества эскроу не защищает, поэтому акт приёмки не подписывайте, пока не проверили результат.

При траншах кредит выдаётся частями под сданные этапы, и каждый проверяют по фото, актам или выезду оценщика. Если смета подрядчика разбита иначе, чем этапы банка, разрыв придётся закрывать своими. Уточните, как начисляются проценты и какой срок договор даёт на достройку и регистрацию дома.

Где срываются сделки по строительству дома в ипотеку

Большинство заявок разваливается не на доходе семьи, а на порядке действий. Всё это видно до подачи:

• задаток за участок внесён до проверки земли;
• смета одной строкой и бригада без договора;
• подрядчик не работает с выбранным банком;
• одобрение истекает, пока ищут участок и подрядчика, — их подбирают параллельно с заявкой;
• проект или подрядчик поменялись без согласования с банком;
• в бюджет не заложены сети, оценка и кадастровые работы.

Как мы помогаем построить дом в ипотеку

Сначала проверяем, под какие программы подходит семья. Если семейная не проходит, сравниваем сельскую ипотеку, региональные программы, рыночный кредит на строительство и кредит под залог квартиры, где банк не согласует ни участок, ни подрядчика. Смотрим землю и подрядчика глазами банка, подаём в 3–5 подходящих банков из 25+ партнёров и ведём выдачу до регистрации дома.

Разбор бесплатный. Платите вы, только когда банк выдал деньги, а размер вознаграждения фиксируем в договоре до подачи. На подписание выезжаем лично. Москва, Московская область и Санкт-Петербург, ежедневно с 9:00 до 21:00.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••