Банку не понравилась квартира: отказы в ипотеке и залоге из-за объекта

Когда банк выдаёт ипотеку или кредит под залог, квартира становится его страховкой. Поэтому он проверяет её почти так же строго, как вас: сможет ли он в крайнем случае её продать, не оспорит ли кто-то права на неё, стоит ли она столько, сколько за неё просят. Если ответ на любой из этих вопросов неуверенный, приходит отказ по объекту.

У такого отказа есть важная особенность: он касается квартиры, а не вас. Требования к объектам у банков разные, и часть проблем можно исправить до сделки.

Как банк проверяет квартиру

1. ОценкаАккредитованный оценщик определяет рыночную стоимость и описывает состояние квартиры и дома. Подробнее в статье об оценке залога.
2. Выписка из ЕГРНКто собственник, есть ли обременения, аресты, запреты на регистрацию.
3. Юридическая проверкаОткуда у продавца квартира, кто был собственником раньше, кто прописан, нет ли рисков оспаривания.
4. Техническое состояниеГод постройки, материал перекрытий, износ, аварийность, соответствие планировки документам.

Частые причины отказа по объекту

Чаще всего люди сталкиваются с низкой оценкой. Пример, цифры условные: квартира продаётся за 10 миллионов, оценщик насчитал 9. Банк считает сумму кредита от 9, и если вы рассчитывали на кредит в 8 миллионов при взносе в 2, теперь взноса не хватает. Формально это не отказ, но для покупателя без запаса денег итог тот же. Выходов три: поторговаться с продавцом, добавить взнос или заказать оценку у другого аккредитованного оценщика, если первая вызывает вопросы.

Отдельно стоят объекты, которые по документам не квартира: апартаменты, нежилые помещения, переведённые в жильё на словах, а не в документах. Ипотечные программы на них распространяются не всегда, и банк может отказать просто потому, что объект не подходит под программу.

Почему отказывают в ипотеке на вторичку чаще

У новостройки история чистая: один застройщик, один покупатель. У вторичного жилья за плечами могут быть десятки лет и несколько сделок. Приватизация, наследство, дарение, развод, сделки по доверенности: каждый этап оставляет след, и банк проверяет, не может ли кто-то из прошлых участников заявить о своих правах.

Особый случай связан с людьми, которые в своё время отказались от участия в приватизации. По закону они сохраняют право пользоваться квартирой, и выписать их без их согласия почти невозможно. Многие банки такие квартиры не берут совсем. Что проверить заранее, разобрано в статье как проверить вторичку до аванса.

Доли детей и материнский капитал

Если квартира покупалась с маткапиталом, родители обязаны выделить доли детям. Если доли выделены, дети стали собственниками, и для продажи или залога нужно разрешение опеки. Если не выделены, это нарушение, из-за которого сделку могут оспорить. Оба варианта настораживают банк, и часть банков отказывает сразу. Как устроены доли после маткапитала, читайте в статье о материнском капитале в ипотеке.

Сделка между родственниками

Покупка у родителей, братьев или бывшего супруга сама по себе законна, но банки смотрят на неё особенно внимательно. Им важно убедиться, что это настоящая продажа, а не способ получить деньги из ипотеки. Почему так происходит и как подготовиться, разобрано в статье купить квартиру у родственников в ипотеку.

Что делать, если отказали из-за квартиры

1. Узнайте, что именно не устроилоОтчёт оценщика вы оплатили, он ваш, попросите копию. Там часто видна причина: износ, перепланировка, низкая стоимость.
2. Решите, исправимо ли этоАрест и обременение снимаются, перепланировку можно узаконить, на маткапитал получить разрешение опеки. Деревянные перекрытия не исправить.
3. Обсудите с продавцомМногие исправления делает он: снимает арест, узаконивает перепланировку, получает документы. Это и в его интересах.
4. Подберите банк под объектЕсли исправить нельзя, ищите банк, у которого другие требования к таким квартирам. Подавать во все подряд не нужно.

Если не уверены, связан ли отказ с объектом или с вами, пройдите разбор отказа. Отказ после одобрения заёмщика почти всегда указывает на объект.

Где поможем

Мы проверяем квартиру глазами банка ещё до аванса: документы, историю переходов права, прописанных, состояние дома. Если отказ уже пришёл, выясняем, что именно не устроило, и подбираем банк, для которого такой объект подходит, или честно говорим, что эту квартиру лучше не брать.

Решение о сделке остаётся за вами, мы лишь показываем риски заранее. Платите вы, только когда получили деньги.

Коротко

• Отказ по объекту касается квартиры, а не вашей платёжеспособности.
• Аресты, перепланировки и доли детей часто исправимы до сделки.
• Старый дом и права пользования третьих лиц почти не исправить.
• Проверка до аванса обходится дешевле, чем отказ после него.