Отказ в ипотеке из-за созаёмщика: когда проблема не в вас

Созаёмщик отвечает по кредиту наравне с основным заёмщиком. Поэтому банк проверяет его так же внимательно: кредитную историю, нагрузку, долги, анкету. Если у созаёмщика просрочки, долги у приставов или высокая нагрузка, это становится проблемой всей заявки. Банк при этом не обязан говорить, кто именно из участников стал причиной отказа.

Хорошая новость: такой отказ часто решается без новых месяцев ожидания. Созаёмщика можно убрать, заменить или изменить его роль.

Как банк проверяет созаёмщика

• Кредитная история во всех бюро: просрочки, текущие кредиты, количество свежих заявок.
• Долговая нагрузка, если его доход учитывают в расчёте: тогда учитываются и все его платежи.
• Долги у приставов, суды, банкротство.
• Анкета и документы: совпадение данных, проверка службой безопасности.
• Возраст на конец срока кредита.

Разница между ролями созаёмщика, поручителя и залогодателя подробно разобрана в статье созаёмщик или поручитель.

Почему супруга часто делают созаёмщиком автоматически

Квартира, купленная в браке, по общему правилу становится совместной собственностью супругов. Поэтому многие банки по умолчанию включают мужа или жену в ипотеку созаёмщиком, даже если доход второго супруга не нужен. И если у него плохая кредитная история, отказ получает вся семья.

Типовая ситуация: к нам пришла пара, где жена хорошо зарабатывает и сама тянет платёж, а у мужа несколько лет назад были просрочки по потребкредитам. Банк включил его созаёмщиком по умолчанию и отказал. Решение нашлось в том, чтобы изменить его роль в сделке, а не ждать, пока история «состарится».

Ещё одна частая ситуация: супруги давно живут раздельно, но брак официально не расторгнут. Для банка это всё равно семья с совместной собственностью, и второго супруга будут проверять. Здесь помогают те же инструменты: брачный договор, нотариальное согласие там, где банк его принимает, или сначала завершённый развод с разделом имущества.

Когда без созаёмщика не обойтись

Бывает, что доход созаёмщика действительно нужен, иначе платёж не проходит по нагрузке. Тогда варианты такие. Первый: заменить его другим человеком с официальным доходом и чистой историей, например родителем. Второй: сначала закрыть или уменьшить его долги, чтобы его нагрузка не тянула вниз общую картину. Третий: уменьшить сумму кредита за счёт большего взноса, чтобы вашего дохода хватило одного.

В части банков созаёмщика можно оформить без учёта его дохода. Тогда его платежи по другим кредитам влияют на расчёт меньше, но кредитную историю всё равно смотрят. Это решение подходит, когда созаёмщик нужен банку формально, например как супруг, а не как источник денег.

Можно ли убрать созаёмщика из заявки

До выдачи кредита можно. Если вашего дохода хватает без созаёмщика, банк рассмотрит заявку заново без него. Если это супруг, понадобится один из вариантов ниже: брачный договор или согласие супруга, если банк его принимает.

После выдачи всё сложнее. Вывести созаёмщика из действующего кредита можно только с согласия банка, и банк проверит, тянет ли оставшийся заёмщик платёж один.

Брачный договор: когда он помогает

Брачный договор может установить, что квартира, купленная в ипотеку, будет собственностью только одного супруга. Тогда второй не обязан быть созаёмщиком, и его история перестаёт влиять на решение. Договор заключается у нотариуса и действует не только для ипотеки: он меняет то, что будет с имуществом при разводе.

Это серьёзный шаг, и решать его стоит вдвоём, спокойно и с пониманием последствий. Как устроены долги и имущество в браке, мы разбирали в статье кредит в браке: чей это долг. Перед подписанием брачного договора полезно поговорить с юристом.

Что сделать по шагам

1. Проверьте истории обоихВозьмите отчёты из всех бюро и на себя, и на созаёмщика. Как это сделать бесплатно, описано в статье как проверить кредитную историю.
2. Посчитайте, нужен ли доход созаёмщикаЕсли ваш доход покрывает платёж с запасом, созаёмщика можно не включать или включить без учёта дохода.
3. Выберите решениеУбрать, заменить, оформить брачный договор или сначала закрыть долги созаёмщика.
4. Подавайте адресноВ банк, где выбранный вариант принимают. Требования к супругам-созаёмщикам у банков разные.

Если не уверены, кто из вас стал причиной отказа, пройдите разбор отказа и ответьте на вопросы о созаёмщике: мастер учитывает и его историю.

Где поможем

Мы смотрим истории всех участников сделки и находим, кто и почему остановил заявку. Подбираем банк, где можно оформить ипотеку с той ролью созаёмщика, которая подходит вашей семье, и заранее говорим, нужен ли брачный договор или достаточно согласия.

Разговор о деньгах в семье бывает непростым, и мы не торопим с решением. Подробнее о том, кого и зачем делают созаёмщиком, читайте в статье о созаёмщиках по ипотеке. Платите вы, только когда получили деньги.

Коротко

• Созаёмщика проверяют так же, как заёмщика, и его проблемы становятся проблемами заявки.
• Супруга часто включают созаёмщиком по умолчанию из-за совместной собственности.
• До выдачи созаёмщика можно убрать или заменить, после выдачи только с согласия банка.
• Брачный договор решает вопрос, но меняет режим имущества семьи.