Созаёмщики по ипотеке: родители, супруг, партнёр. Кто и зачем нужен

Созаёмщик отвечает по кредиту наравне с основным заёмщиком. При просрочке банк вправе требовать деньги с любого из них. Именно поэтому доход созаёмщика добавляется к расчёту: банк видит двух людей, каждый из которых может платить.

Созаёмщиком становится супруг, родственник, а иногда и человек без родства. У каждого варианта свои последствия для собственности, налогового вычета и будущих кредитов. Решать это стоит до подачи, а не в кабинете банка.

Супруг: почти всегда в договоре

Если вы в браке, банк почти всегда включает супруга в сделку. Причина простая: квартира, купленная в браке, по закону становится общей собственностью, и банку нужно, чтобы оба супруга были связаны с залогом и долгом.

Исключение составляет брачный договор, где квартира и долг закреплены за одним супругом. Тогда второй может не участвовать в кредите, но решение банка зависит от формулировок договора, и его стоит показать банку заранее.

Родители: доход помогает, но есть нюансы

• Возраст. Банки ограничивают возраст заёмщика на дату последнего платежа. Если родители старше, срок кредита может сократиться, а платёж вырасти.
• Их собственные кредиты. Нагрузка родителей тоже учитывается. Если у них ипотека или кредиты, их доход может почти ничего не добавить.
• Собственность. Созаёмщик не обязан быть собственником. Если родители не получают долю, они отвечают за квартиру, которая им не принадлежит.
• Будущее. Пока родители в вашем кредите, им сложнее взять свой. Их кредитная история связана с вашей ипотекой.

Типовая история: молодой специалист с хорошей зарплатой, но коротким стажем. Банк одобрял сумму меньше нужной, и в сделку позвали отца. Через два года отец захотел взять автокредит и получил отказ: в его нагрузке стояла ипотека сына. О таком последствии стоит договориться в семье до подписания, а не узнавать постфактум.

Партнёр без брака

Пара живёт вместе, но не расписана. Взять ипотеку вдвоём можно, однако банк и закон смотрят на вас как на двух отдельных людей. Общей собственности по умолчанию нет: квартира принадлежит тому, кто записан в договоре.

Если платят оба, а собственник один, при расставании второй рискует остаться ни с чем. Решение простое: оформлять долевую собственность пропорционально вкладам. Банки с такими сделками работают, хотя и не все, а созаёмщиков без родства и брака часть банков не берёт вовсе.

Если пара планирует расписаться в ближайшие месяцы, иногда проще дождаться брака и оформлять ипотеку уже как семья. Это расширяет список банков и снимает вопросы о долях. Но если квартира нужна сейчас, долевая собственность с самого начала надёжнее устных договорённостей.

Созаёмщик и поручитель: в чём разница

Отдельно про налоговый вычет. Созаёмщик, который платит, но не является собственником или супругом собственника, вычет по процентам не получит. Если родители участвуют деньгами и хотят вернуть налог, им нужна доля в квартире.

И ещё одно: банк смотрит на кредитную историю каждого участника. Созаёмщик с высоким доходом, но с открытыми просрочками или большой нагрузкой не усиливает заявку, а тянет её вниз. Прежде чем звать человека в сделку, стоит вместе посмотреть его отчёты из бюро.

От каждого созаёмщика банк попросит почти тот же пакет, что и от основного заёмщика:

• паспорт и второй документ;
• подтверждение дохода и стажа;
• согласие на запрос кредитной истории;
• документы о семейном положении, если он в браке: его супруг тоже может понадобиться банку.

На сделке подписывают все созаёмщики, лично или по доверенности, если банк её принимает. Это стоит учесть, если кто-то из родителей живёт в другом городе.

Как выйти из созаёмщиков

Жизнь меняется: развод, расставание, родители хотят взять свой кредит. Выйти из договора можно только с согласия банка. Он проверит, потянет ли оставшийся заёмщик кредит один, и может попросить замену.

1. Заявление в банкОбъясните причину и предложите, кто останется в договоре.
2. Проверка оставшегося заёмщикаБанк заново смотрит доход, нагрузку и кредитную историю.
3. Дополнительное соглашениеЕсли банк согласен, договор переоформляется.
4. РефинансированиеЕсли банк отказал, остаётся перевести кредит в другой банк уже на одного заёмщика.

Где поможем

Помогаем решить, кого и в какой роли включать в сделку: кто созаёмщик, кто собственник, кто ничего не подписывает. Считаем, как доход каждого увидит банк, и выбираем банки, где состав участников сыграет вам на руку.

Заранее проговариваем, что будет при разводе, расставании или желании кого-то из участников взять свой кредит, чтобы решения были осознанными, а не вынужденными.

Коротко

• Супруг почти всегда участвует в сделке, если нет брачного договора.
• Родители добавляют доход, но связывают с вашей ипотекой свою кредитную историю.
• Партнёрам без брака стоит оформлять долевую собственность.
• Выйти из созаёмщиков можно только с согласия банка или через рефинансирование.