Одобрили, а потом отказали: почему банк передумывает перед сделкой

Отказ в ипотеке после одобрения встречается чаще, чем принято думать, и почти всегда у него есть понятная причина. Одобрение означает: «при тех данных, что вы дали, и если ничего не изменится, мы готовы выдать». Между этим письмом и выдачей денег банк проверяет вас ещё раз, а заодно квартиру и продавца.

Хорошая новость в том, что отказ на этом этапе часто связан не с вами, а с объектом или сделкой. Тогда его можно обойти: сменить банк, поправить документы или договориться с продавцом.

Как устроено одобрение и где банк проверяет снова

1. Одобрение заёмщикаБанк оценивает доход, историю и нагрузку. Это то самое письмо, которое вы получили.
2. Одобрение объектаОценка квартиры, выписка из ЕГРН, юридическая проверка, состояние дома.
3. Проверка сделки и продавцаКто продаёт, на каком основании владеет, нет ли долгов, арестов и рисков оспаривания.
4. Финальная проверка перед выдачейПовторный запрос в бюро, иногда звонок работодателю. Банк смотрит, не изменилось ли что-то с момента одобрения.

Отказ может прийти на любом из трёх последних шагов. Поэтому важно выяснить не только сам факт отказа, но и этап, на котором он случился.

После одобрения что-то изменилось у вас

Самая частая причина в новых обязательствах, и её легче всего предотвратить. Типовая история: семья получила одобрение и, пока искала квартиру, оформила рассрочку на кухню и кредитную карту с хорошим лимитом. Перед выдачей банк сделал повторный запрос, увидел новые обязательства, пересчитал нагрузку, и она перевалила за допустимую.

• Новый кредит, кредитная карта или рассрочка, даже небольшие.
• Поручительство за кого-то из близких.
• Новые заявки в другие банки «на всякий случай»: банк видит их в истории.
• Просрочка, даже копеечная, по старой карте или подписке, оформленной в кредит.

Вторая причина из той же группы связана с работой и доходом. Если между одобрением и сделкой вы сменили работу, ушли в декрет, попали под сокращение или у вас уменьшилась зарплата, банк может это увидеть: при звонке работодателю или по данным о доходе. Решение было принято под другую картину, и теперь его пересматривают. Честнее и безопаснее сообщить об изменениях заранее: часто вопрос решается подтверждением дохода или добавлением созаёмщика, а не отказом.

Проблема с квартирой

Если отказ пришёл после оценки или юридической проверки, скорее всего, дело в объекте. Неузаконенная перепланировка, доли детей, маткапитал без выделенных долей, арест, оценка ниже цены продажи, дом с деревянными перекрытиями. Что именно проверить до аванса, разобрано в статье как проверить вторичку до аванса.

Такой отказ касается квартиры, а не вас. У другого банка требования к объекту могут отличаться, а часть проблем исправляется до сделки.

Проблема с продавцом

Банк проверяет не только квартиру, но и того, кто её продаёт. Настораживает продажа по доверенности, собственность, полученная недавно по наследству или дарению, сделка между родственниками, долги продавца у приставов. Отдельный риск связан с банкротством продавца: закон о банкротстве позволяет оспаривать некоторые сделки, совершённые незадолго до начала процедуры. Если банк видит признаки такого риска, он может отказать, даже когда с вами всё хорошо.

Истёк срок одобрения

Решение банка действует ограниченное время. Если квартиру искали долго, одобрение могло закончиться, а при новой проверке картина оказалась другой. Как не потерять решение банка, пока идут поиски, мы разбирали в статье одобрение есть, квартиры нет.

Что делать прямо сейчас

1. Выясните этап отказаСпросите у банка, на какой стадии остановилась заявка: заёмщик, объект или сделка. Общий ответ дать могут даже без подробностей.
2. Поговорите с продавцомПопросите перенести сделку. Большинство продавцов готовы подождать, если видят, что вы действуете, а не исчезли.
3. Перечитайте договор аванса или задаткаВажно, есть ли там условие об одобрении ипотеки и что будет, если её не дадут.
4. Не подавайте во все банки сразуСначала поймите причину. Если она в объекте, ищите банк с другими требованиями к объекту. Если в вас, сначала устраните её.

Если причина неясна, пройдите разбор отказа и отметьте, что отказ пришёл после одобрения: это сразу отсекает половину вариантов.

Где поможем

Когда сделка под угрозой, время дорого. Мы выясняем, на каком этапе остановилась заявка, и если дело в объекте, ищем банк, для которого он подходит. Заранее согласуем квартиру и продавца, чтобы история не повторилась. На самой сделке тоже присутствуем, порядок описан в статье день сделки по шагам.

Сроков и результата не обещаем: решение принимает банк. Но мы честно скажем, реально ли успеть к дате, о которой вы договорились с продавцом. Платите вы, только когда получили деньги.

Коротко

• Одобрение условно: перед выдачей банк проверяет всё ещё раз.
• Новые кредиты после одобрения самая частая и самая предотвратимая причина.
• Отказ по объекту или продавцу не говорит о вас и часто обходится другим банком.
• Первым делом узнайте этап отказа и договоритесь с продавцом о времени.