Отказали в ипотеке, а задаток уже внесён: как спасти сделку

Это одна из самых тяжёлых ситуаций для покупателя: деньги уже у продавца, срок идёт, а ипотеки нет. Хочется сразу подать в несколько банков или срочно занять у знакомых. Остановитесь на день. Сначала нужно понять две вещи: что написано в вашем соглашении и почему банк отказал. От них зависит и судьба задатка, и следующий шаг.

Сначала прочитайте свой договор

Задаток и аванс по-разному ведут себя, когда сделка срывается. Аванс это просто часть оплаты вперёд, и если сделка не состоялась, он подлежит возврату. Задаток работает как гарантия. По общему правилу Гражданского кодекса, если договор не исполнен по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если же ни одна сторона за срыв не отвечает, задаток возвращается.

Считается ли отказ банка виной покупателя, однозначного ответа нет. Многое решает текст вашего соглашения. Поэтому начните с него и найдите ответы на эти вопросы:

• Как назван платёж: задаток или аванс. Если в документе нет слова «задаток», это важное обстоятельство.
• Есть ли условие о покупке с ипотекой и о том, что будет при отказе банка.
• Какой срок установлен для заключения основного договора и что будет, если его не выдержать.
• Указан ли конкретный банк или сказано просто «с использованием кредитных средств».
• Есть ли условие о проверке квартиры банком и о том, кто отвечает за документы на объект.

Если формулировки неочевидны, а сумма задатка для вас значима, покажите соглашение юристу по недвижимости до того, как начнёте переговоры. Один разговор с ним дешевле, чем потерянный задаток.

Если банк отказал в ипотеке, задаток возвращается?

Таблица описывает типичный ход событий, а не готовое решение. В спорных случаях исход зависит от формулировок и переписки, поэтому сохраняйте всё: соглашение, ответ банка, сообщения продавцу и риелтору.

Отказали в ипотеке перед сделкой: что делать в первые дни

1. Выясните, кому отказалиВам как заёмщику, квартире или продавцу. Менеджер по ипотеке на этот вопрос обычно отвечает, потому что от ответа зависит, менять ли объект.
2. Предупредите продавцаСразу и честно. Попросите продлить срок основного договора и оформите это письменно, допсоглашением, а не устной договорённостью.
3. Выберите один-два банкаС требованиями, под которые подходит ваша ситуация. Подача сразу во все банки в такой момент даст серию отказов, а не скорость.
4. Соберите пакет заранееДокументы по квартире у вас уже есть, их можно использовать снова. Оценку, скорее всего, придётся сделать новую, если банк не принимает чужой отчёт.
5. Ничего не меняйте в своих финансахНикаких новых кредитов, карт и рассрочек до сделки. Это одна из частых причин отказа уже после одобрения.

Если вы не понимаете, в чём причина, пройдите разбор отказа. Он подскажет вероятные причины и то, имеет ли смысл подавать снова прямо сейчас.

Если причина в квартире

Это лучший из плохих вариантов: вы как заёмщик банку подходите. Требования к объекту у банков различаются, и то, что не принял один, может принять другой. Иногда проблему можно устранить: узаконить перепланировку, получить недостающий документ от продавца, разобраться с обременением.

Но бывает, что отказ по объекту это сигнал и для вас. Деревянные перекрытия, неясная история переходов права, неузаконенная перепланировка: всё это риски, которые останутся с вами после покупки. Что проверить до аванса, мы подробно разбирали в статье как проверить квартиру на вторичке.

Через сколько можно подавать заявку на ипотеку после отказа

Если причина в объекте, подать в другой банк можно сразу. Если в вас, срок зависит от того, что именно не устроило: новую нагрузку можно убрать за несколько дней, неподтверждённый доход за пару недель, а свежую просрочку быстро не исправить. Во втором случае честно скажите продавцу, сколько времени вам нужно.

Как договориться с продавцом

Продавцу тоже невыгодно, чтобы сделка сорвалась: ему придётся искать нового покупателя. Поэтому разговор о продлении срока часто проходит спокойнее, чем кажется. Объясните, что произошло, какой банк вы выбрали следующим и когда ждёте ответа.

• Продление срока основного договора с допсоглашением.
• Возврат задатка, если сделку решено не продолжать, по взаимному согласию.
• Частичный возврат, если стороны договорились разделить потери.
• Помощь продавца с документами, если причина в квартире.

Как это делаем мы

Когда к нам приходят с отказом и внесённым задатком, мы сначала выясняем, на каком этапе остановилась заявка, и сразу говорим, есть ли смысл в другом банке и в каком. Подаём в банки, где ваша ситуация и ваша квартира проходят по требованиям, и параллельно помогаем подготовить пакет, чтобы не терять дни.

На сделку выезжаем сами и проверяем условия договора до подписания. Как проходит этот день, описано в статье про день сделки по ипотеке. Вопросы о возврате задатка в спорной ситуации решает юрист, и мы честно скажем, когда он нужен. Платите вы только тогда, когда получили деньги.