Ипотека на новостройку: эскроу, ставка от застройщика и выбор банка

Ипотека на новостройку: что вы покупаете на самом деле

Покупая квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, вы получаете не квартиру, а право требовать её после сдачи дома. Банку в залог на время стройки идут именно эти права, а залогом готовой квартиры они становятся после оформления собственности.

Из этого следуют две практические вещи. Первая: часть кредитных договоров предусматривает более высокую ставку до регистрации залога готовой квартиры — это нужно увидеть в договоре до подписи. Вторая: если дом сдают позже, платить ипотеку нужно уже сейчас, и тем, кто снимает жильё, приходится тянуть два расхода одновременно.

Эскроу-счёт: от чего защищает, а от чего нет

При покупке по ДДУ ваш взнос и деньги банка идут не застройщику, а на эскроу-счёт. Застройщик строит на проектное финансирование и получает ваши деньги только после ввода дома. Если дом не достроят, деньги с эскроу вернутся, а при ипотеке ими прежде всего погасят кредит. Средства на таких счетах застрахованы государственной системой страхования вкладов.

Эскроу защищает деньги, но не планы. Он не гарантирует срок сдачи, качество стен и окон, совпадение площади и планировки. Эти вопросы остаются на вас, и закрываются они проверкой застройщика и внимательным чтением договора.

Ипотека от застройщика: что за этим стоит

Застройщик ипотеку не выдаёт. «Ипотека от застройщика» — это кредит банка-партнёра, который аккредитовал проект, а менеджер офиса продаж помогает подать заявку. Удобно, но у такого менеджера задача — продать квартиру, а не найти для вас самые выгодные условия кредита.

Список банков в офисе продаж — не весь рынок. Проект может быть аккредитован и в других банках, а если ваш профиль не проходит в партнёрах застройщика, это не значит, что не пройдёт нигде. Отдельно о рассрочке: рассрочка от застройщика — это не ипотека и не банковский кредит, у неё свои условия и свои риски, и сравнивать её нужно отдельно.

Субсидированная ставка от застройщика: честно об удорожании

Низкая ставка не берётся из воздуха. Банк выдаёт кредит дешевле рынка, потому что застройщик платит ему компенсацию, а эту компенсацию застройщик обычно закладывает в цену квартиры. В итоге платёж выглядит красиво, но в долг вы берёте больше, чем квартира стоит при обычной покупке.

У такой схемы есть последствия, о которых в рекламе молчат:

• Переплата смещается из процентов в цену: вы её не видите в ставке, но отдаёте в сумме долга.
• Сниженная ставка может действовать только первые годы, а потом вырасти до обычной.
• Если долг больше рыночной стоимости квартиры, рефинансировать его или продать квартиру потом сложнее.
• Регулятор неоднократно ограничивал такие программы, и их условия меняются, поэтому проверяем действующие на дату сделки.

Как сравнить предложения и проверить договор

Попросите две цены: со специальной ставкой застройщика и при обычной ипотеке или оплате своими деньгами. Если разница заметная, посчитайте, что выгоднее за весь срок, а не в первый год. Наш бесплатный калькулятор переплаты помогает сделать это за несколько минут.

До подписи проверьте проектную декларацию и разрешение на строительство в единой информационной системе жилищного строительства, срок передачи квартиры с точностью до квартала и то, что договор говорит об отклонении площади. Переуступка прав по ДДУ возможна, но банков меньше, а проверка цепочки строже. Готовая квартира в новом доме покупается почти как вторичка, без эскроу.

Как мы помогаем купить новостройку в ипотеку

Сравниваем предложение застройщика с внешними банками по полной стоимости и итоговой сумме долга, а не по ставке на баннере. Читаем ДДУ и кредитный договор до подписания: сроки, ставку на период стройки, условия при переносе сдачи.

Если у застройщика мало аккредитованных банков или в них ваш профиль не проходит, подбираем банк среди 25+ партнёров, где проходит, и подаём в 3–5 подходящих. На подписание выезжаем лично. Разбор бесплатный, вознаграждение фиксируется в договоре до подачи, платите вы, только когда банк выдал кредит. Работаем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••