Ипотека без первоначального взноса: какие пути реально работают

Бывает ли ипотека совсем без первоначального взноса

Первоначальный взнос нужен банку не из вредности. Это запас на случай, если что-то пойдёт не так: квартира подешевеет, заёмщик перестанет платить, и стоимости залога должно хватить, чтобы покрыть долг. Чем меньше взнос, тем тоньше этот запас и тем выше риск банка, а риск банк всегда переводит в деньги: ставку, страховку, требования к заёмщику.

Поэтому ипотека совсем без вложений с вашей стороны встречается редко. Гораздо чаще взнос никуда не исчезает, а меняет форму. Его роль играет квартира, которая у вас уже есть, материнский капитал, субсидия работодателя или региона. Или он просто переложен в цену квартиры, и тогда вы платите его позже, с процентами. Поэтому честный вопрос звучит так: чем заменить взнос деньгами и во что это обойдётся.

• залог имеющейся квартиры, дома или доли вместо денег;
• материнский капитал, в том числе региональный;
• сочетание небольших накоплений, капитала и помощи родных;
• субсидии и программы застройщика — с проверкой реальной цены;
• заёмные деньги на взнос — самый рискованный вариант.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса

Если у вас уже есть квартира в собственности, это самый понятный путь. Банк берёт её в залог, и потребность во взносе деньгами снижается или пропадает. Вы покупаете новое жильё, не продавая старое, а старое продаёте потом, спокойно и без спешки, и направляете выручку в досрочное погашение.

Схем несколько. В одной банк выдаёт один целевой кредит и берёт в залог старую квартиру, иногда вместе с новой. В другой залог со старой снимается после её продажи и частичного погашения долга. Третью люди часто собирают сами: кредит под залог старой квартиры «на взнос» плюс обычная ипотека в другом банке. Она самая тяжёлая: два кредита, две оценки, и второй банк видит всю нагрузку целиком, поэтому сумму часто режут.

Главный риск здесь не в банке, а в рынке. Планировали продать старую квартиру быстро, а продаёте долго. Всё это время вы платите полный платёж по крупному кредиту и содержите два объекта. Поэтому платёж считаем так, чтобы он был посилен и без продажи, а до подписания уточняем, как банк снимет залог со старой квартиры, когда найдётся покупатель.

Если в старой квартире есть доли детей, для её залога понадобится разрешение опеки. Это решаемо, но занимает время, и начинать стоит заранее.

Ипотека без первоначального взноса от застройщика: что за этим стоит

Рекламу «ипотека без взноса» чаще всего дают застройщики. Иногда это рассрочка на взнос, иногда «взнос в подарок», иногда субсидированная ставка, за которую застройщик доплачивает банку. Само по себе это не обман, но бесплатного здесь ничего нет: деньги на субсидию и «подарок» обычно уже заложены в цену квартиры.

Проверяется это просто. Спросите цену той же квартиры при полной оплате или при обычной ипотеке с собственным взносом. Если разница заметная, вы видите настоящую цену предложения: взнос никуда не делся, он вошёл в сумму кредита, и проценты на него вы будете платить весь срок.

Иногда предложение застройщика действительно выгоднее обычной ипотеки, иногда нет, и это видно только на цифрах за весь срок. Вот на что смотреть:

• Сумма кредита больше, значит, больше и переплата, даже при низкой ставке в первые годы.
• Субсидированная ставка может действовать не весь срок: смотрите, какой она станет потом.
• Банк оценивает квартиру по рынку, а не по цене в договоре. Если цена завышена, оценка может её не подтвердить.
• Продать такую квартиру позже сложнее: долг может оказаться больше, чем за неё дадут на вторичном рынке.
• Рассрочка на взнос от застройщика — тоже долг, и банк может учесть её в нагрузке.

Материнский капитал вместо собственного взноса

Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос по ипотеке сразу, без обычного срока ожидания. Для многих семей это и есть «ипотека без своих денег»: капитал закрывает взнос целиком или большую его часть. Но банки относятся к этому по-разному. Одни засчитывают капитал как полноценный взнос, другие хотят видеть рядом и собственные деньги, хотя бы небольшую часть.

Важно помнить о продавце. Деньги от Социального фонда он получит не в день сделки, а после рассмотрения заявления, и это прописывается в договоре. На вторичке, где продавец сам покупает следующую квартиру, на такую отсрочку соглашаются не всегда. Тогда выручает другой порядок: купить на минимальный собственный взнос и сразу после сделки направить капитал в погашение.

И про обязательство, о котором вспоминают поздно: используя капитал, вы обязуетесь выделить доли детям после снятия обременения. Это стоит учитывать, если через несколько лет вы планируете продать квартиру и переехать.

Кредит на первоначальный взнос: почему это самый рискованный путь

Логика понятная: взять потребительский кредит на взнос, а потом ипотеку. На практике это работает хуже, чем кажется. Ипотечный банк увидит свежий кредит в истории и посчитает его платёж в нагрузке, и сумма ипотеки уменьшится. Многие банки выясняют происхождение взноса и заёмные деньги в этой роли не засчитывают вовсе. А если всё и сложится, вы получаете два платежа сразу, и один из них по дорогому короткому кредиту.

Отдельно о «нарисованном» взносе. Расписка продавца о деньгах, которых не было, или завышенная цена квартиры, чтобы банк выдал всю реальную сумму, — это не серая схема, а мошенничество при получении кредита. Банки такие сделки распознают, а отвечает за них заёмщик. Мы в таких схемах не участвуем и никому их не советуем.

Как собрать взнос из нескольких источников

Часто оказывается, что взнос у вас есть, просто не одной суммой. Небольшие накопления, остаток маткапитала, помощь родителей, корпоративная программа работодателя, налоговый вычет, который уже пришёл на счёт. По отдельности каждого источника мало, а вместе их хватает на минимальный взнос, и значит, на обычные условия вместо дорогих.

Банк спросит не только «сколько», но и «откуда». Наличные лучше положить на счёт заранее, а не за неделю до сделки. Помощь родных — оформить переводом со счёта на счёт и договором дарения. Чем короче и понятнее путь денег, тем меньше вопросов у банка.

Минимальный размер взноса зависит от программы и банка и меняется, поэтому конкретную планку называем на дату заявки. По льготным госпрограммам взнос считается по действующим условиям программы, и залог другого жилья заменяет его не всегда.

Помощь в получении ипотеки без первоначального взноса: что делаем мы

На разборе раскладываем, чем вы можете заменить взнос деньгами: квартира в собственности, капитал, накопления, помощь родных. Для каждого варианта считаем платёж и переплату за весь срок и показываем рядом обычную ипотеку с минимальным взносом, чтобы сравнение было в рублях, а не в рекламных словах.

Дальше подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые делают нужную схему: не все работают с залогом имеющегося жилья при покупке, и не все одинаково засчитывают капитал. Если вы выбрали предложение застройщика, проверяем его цену и условия после окончания субсидии. Документы по старой и новой квартире при необходимости смотрит юрист.

Работаем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, на связи ежедневно с 9:00 до 21:00. На подписание приезжаем лично. Платите вы, только когда банк выдал деньги, а размер вознаграждения фиксируем в договоре до подачи.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••