Кредит на покупку квартиры: какие есть способы и чем они рискуют

Кредит на покупку квартиры: три основных способа

За словами «кредит на покупку квартиры» обычно стоят три разных продукта. Они по-разному оформляются, по-разному стоят и несут разные риски:

• Ипотека — целевой кредит, где в залог идёт покупаемая квартира.
• Кредит под залог жилья, которое у вас уже есть: квартиры, дома, доли.
• Потребительский кредит без залога — как правило, только на часть стоимости.

Ипотека: основной путь и его ограничения

Ипотека даёт самую большую сумму на самый длинный срок, а ставка по ней обычно ниже, чем по другим кредитам, потому что у банка есть залог — сама квартира. Только в ипотеке доступны госпрограммы. По целевому кредиту на жильё можно заявить и налоговый вычет по процентам; как это работает в вашем случае, лучше уточнить у бухгалтера или в налоговой.

Минусы — в требованиях. Нужен первоначальный взнос, банк проверяет и вас, и квартиру, и купить объект, который банк не согласовал, не получится. Квартира остаётся в залоге до полного погашения: продать или подарить её без согласия банка нельзя. Добавляются обязательная страховка залога и оценка.

Кредит под залог уже имеющегося жилья

Если у вас есть квартира или дом в собственности, банк может выдать кредит под их залог, а деньги вы направите на покупку. Взнос деньгами в этом случае часто не нужен: роль запаса для банка играет имеющееся жильё. Новая квартира при этом может остаться свободной от залога, и с ней проще — сдавать, продавать, менять.

Минусы тоже серьёзные. Условия нецелевого кредита под залог обычно хуже ипотечных, госпрограммы к нему не применяются, срок бывает короче. Банк всё равно считает долговую нагрузку, так что залог не заменяет дохода. И главное: в залоге оказывается жильё, в котором вы, возможно, живёте, и при проблемах с платежами рискуете именно им. Если квартира у вас есть, сравните этот путь с ипотекой под залог имеющейся квартиры — у неё свои условия, это разобрано отдельно.

Потребительский кредит на часть суммы: честно о рисках

Логика кажется простой: не хватает части денег — взять потребительский кредит. Для небольшой доплаты это иногда работает, но рисков здесь больше, чем кажется:

• Ставка по кредиту без залога обычно выше, а срок короче, поэтому платёж заметно тяжелее.
• Если кредит взят рядом с ипотекой, ипотечный банк увидит его и учтёт платёж в нагрузке: сумма ипотеки уменьшится или придёт отказ.
• Многие банки выясняют происхождение первоначального взноса и заёмные деньги в этой роли не засчитывают.
• Два платежа сразу — это меньше запаса на случай болезни, потери работы или ремонта.
• Скрыть свежий кредит от ипотечного банка не получится: он виден в кредитной истории, а попытка его утаить сама становится причиной отказа.

Кредит на покупку квартиры под низкий процент: сравниваем способы

Если сравнивать по ставке, ипотека почти всегда окажется дешевле, а по госпрограмме — особенно, если вы под неё подходите. Но низкий процент сам по себе ещё не делает кредит дешёвым: сравнивать нужно полную стоимость и переплату за весь срок с учётом страховок, оценки и расходов на сделку. Прикинуть переплату по разным вариантам поможет калькулятор переплаты на сайте.

Коротко о плюсах и минусах каждого способа:

• Ипотека: ниже ставка и дольше срок, доступны госпрограммы; нужен взнос, банк проверяет объект, квартира в залоге.
• Кредит под залог имеющегося жилья: можно обойтись без взноса деньгами, покупаемая квартира свободна; условия обычно хуже, в риске ваше текущее жильё.
• Потребительский кредит: без залога и проще в оформлении; дороже, короче, сумма ограничена, и он мешает ипотеке.

Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке

На вторичке проверять нужно не только заёмщика, но и квартиру с продавцом: историю перехода прав, перепланировки, зарегистрированных жильцов, доли детей, согласие супруга продавца. В ипотеке это делает банк вместе с оценщиком. Если же покупка идёт на деньги кредита под залог другого жилья или потребительского кредита, банк покупаемую квартиру не проверяет, и делать это придётся самому или с юристом.

Второе отличие — расчёты. Продавцу нужна уверенность, что он получит деньги, покупателю — что получит квартиру. Аккредитив или безналичный расчёт под контролем банка закрывают этот риск для обеих сторон. Передача наличных «под расписку» до регистрации — повод остановиться и подумать.

Кредит на покупку квартиры без первоначального взноса: законные варианты

Совсем без вложений купить квартиру в кредит сложно, но заменить взнос деньгами законно можно. Подробно о каждом пути и его подводных камнях рассказано на отдельной странице об ипотеке без первоначального взноса. Условия программ и субсидий меняются, поэтому их стоит проверять на дату подачи. Основные варианты:

• Залог жилья, которое уже есть, — в рамках ипотеки или отдельным кредитом.
• Материнский капитал на первоначальный взнос по ипотеке, в том числе региональный.
• Субсидия работодателя или региональная программа для отдельных категорий, если вы под неё подходите.
• Военная ипотека для участников накопительно-ипотечной системы.
• Предложения застройщиков — с обязательной проверкой, не заложен ли «бесплатный взнос» в цену квартиры.

Как не попасть на схемы: «обнал маткапитала» и фиктивные взносы

Вокруг покупки жилья в кредит много предложений «помочь со взносом» или «превратить маткапитал в деньги». Это не серые схемы, а мошенничество. Банки и Социальный фонд такие сделки выявляют, а отвечает за них в первую очередь покупатель: средства капитала могут потребовать вернуть, банк — досрочно погасить кредит, а сами действия бывают квалифицированы как уголовное преступление.

Мы в таких схемах не участвуем. На бесплатном разборе смотрим, какие законные варианты есть именно у вас, что банк засчитает как взнос и какие 3–5 банков из 25+ партнёров подойдут. Платите вы, только когда деньги у вас. А если вам предлагают что-то из списка ниже, это повод уйти, а не торговаться:

• Фиктивный взнос: продавец пишет расписку о деньгах, которых не получал, а банк выдаёт кредит на всю реальную цену.
• Завышенная цена в договоре, чтобы кредит покрыл и взнос.
• «Обнал маткапитала»: покупка непригодного дома или доли по завышенной цене, сделка с родственниками или посредником, после которой часть капитала возвращают наличными за вычетом комиссии.
• Займ на взнос у «партнёров», где вместо договора залога подписывают куплю-продажу или дарение вашей квартиры.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••