Рефинансирование ипотеки на дом: как перевести залог дома и участка в другой банк

Почему рефинансирование ипотеки на дом сложнее, чем на квартиру

Дом по закону закладывается вместе с участком, на котором стоит. Поэтому новый банк забирает к себе два залога, дом и землю, и оба снимаются со старого обременения и регистрируются заново. Требования к самому дому и участку те же, что при покупке в ипотеку; подробно они разобраны отдельно.

Главная сложность в другом: у многих банков рефинансирование ипотеки есть только для квартир. Загородную недвижимость они либо не берут вовсе, либо берут при новой ипотеке, но не при переводе чужой. Поэтому первый фильтр — банк, у которого рефинансирование дома в принципе есть в программе.

Дом сложнее продать, если что-то пойдёт не так, и банк закладывает это в условия: хочет больший запас по оценке и внимательнее читает документы.

Рефинансирование ипотеки на дом с земельным участком: что изменилось с покупки

За годы жизни в доме появляется то, чего не было в документах при покупке. Именно это всплывает на новой проверке.

• Пристройки, мансарда, гараж под одной крышей с домом. Если площадь и этажность в реестре не совпадают с тем, что увидит оценщик, банк попросит сначала внести изменения.
• Баня, гостевой дом, хозпостройки. Сами по себе не мешают, но нужно понять, что из этого входит в залог.
• Новые коммуникации: другое отопление, свой колодец, отключённый газ. Банку важно, чтобы дом оставался пригодным для жизни круглый год.
• Границы участка. Если межевания нет или забор стоит не там, где граница в документах, это вопрос к бумагам на землю.
• Изменения вокруг: статус посёлка или товарищества, вид разрешённого использования земли, дороги и сети.

Перекредитование ипотеки на частный дом, построенный своими силами

Отдельный случай — когда ипотеку брали на участок и строительство, а дом достраивали по ходу. Пока дом не зарегистрирован как жилой, новому банку нечего взять в залог, кроме земли, и рефинансировать такой кредит берутся редко. Сначала дом регистрируют, потом считают переход.

Если дом строили или покупали по госпрограмме, например по семейной или сельской ипотеке, перевод в другой банк зависит от правил программы на дату нового договора. Условия проверяем на дату подачи, а выход из программы ради рыночной ставки обычно невыгоден.

Оценка дома: где теряется сумма

Оценщик считает дом и участок по продажам похожих объектов поблизости. За городом таких продаж меньше, а разброс цен больше, поэтому оценка дома чаще выходит ниже ожиданий владельца, чем оценка квартиры. Вложения в отделку и благоустройство оценщик учитывает гораздо скромнее, чем они стоили вам.

Для рефинансирования это важно: банк выдаёт кредит в пределах доли от оценки. Если долг ещё большой, а оценка вышла скромной, разницу придётся закрыть своими деньгами или искать другой банк. А если вместе с переводом нужна дополнительная сумма под дом, запас по оценке нужен ещё больше.

Документы для рефинансирования ипотеки на дом

Пакет больше, чем для квартиры, потому что объектов два:

• Выписки из ЕГРН на дом и на участок с обременением в пользу старого банка.
• Документы-основания на оба объекта: договор покупки или документы о строительстве.
• Технический план, если в доме что-то меняли и изменения нужно внести в реестр.
• Справка из старого банка об остатке долга, отсутствии просрочек и реквизитах для погашения.
• Новый отчёт об оценке и полис страхования дома для нового банка.
• Нотариальное согласие супруга, если дом в совместной собственности.
• Документы о материнском капитале, если он вложен в дом, и об обязательстве выделить доли детям.

Как мы ведём рефинансирование ипотеки на дом

До подачи сверяем документы дома и участка с тем, что есть на самом деле, и говорим, что исправить заранее. Считаем, окупится ли переход с учётом оценки, страховки дома и регистрации двух залогов. Прикинуть свою переплату можно и самому в калькуляторе переплаты на нашем сайте.

Подаём только в те банки из 25+ партнёров, где рефинансирование загородной недвижимости действительно есть и ваш объект проходит требования, — в 3–5, а не веером. Ведём сделку до регистрации нового залога и приезжаем на подписание в Москве, области и Петербурге. Платите вы, только когда новый банк выдал кредит.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••