Рефинансирование кредитов под залог квартиры: когда квартира того стоит

Чем рефинансирование кредита под залог недвижимости отличается от обычного

Без залога банк опирается только на ваш доход и историю. Сумма ограничена тем, что он готов дать без обеспечения, а срок обычно короткий. С залогом сумма считается от оценки квартиры, срок может быть заметно длиннее, а ставка ниже. Поэтому залог выбирают, когда долгов много или они крупные, а беззалоговое рефинансирование не покрывает их целиком или почти не снижает платёж.

Цена у этого тоже есть. Квартира на весь срок в обременении: продать, подарить или заложить её ещё раз без согласия банка не получится. Появляются расходы, которых нет в обычном рефинансировании: оценка, страховка, регистрация залога. И сама сделка дольше, потому что банк проверяет не только вас, но и объект.

Объединить кредиты под залог квартиры: как это выглядит в сделке

Сначала составляют список долгов, которые войдут в новый кредит, и берут по каждому справку об остатке с реквизитами. Банк одобряет вас и квартиру, вы подписываете договор, и деньги уходят прямо в старые банки. Рефинансируемую часть на руки обычно не выдают: банку важно видеть, что долги действительно закрыты.

Для расчёта нагрузки это выгодно. При целевом погашении закрываемые кредиты перестают учитываться, и банк смотрит на один новый платёж. Если же взять деньги под залог «на любые цели» и гасить долги самостоятельно, в момент решения банк видит и старые кредиты, и новый, и сумма может не пройти. Какой путь доступен, зависит от банка и от числа ваших долгов.

Сколько вы сэкономите на самом деле

Самая частая ошибка — смотреть только на новый платёж. Под залог банк охотно растягивает срок, и платёж становится заметно меньше. Но если ваши кредиты закончились бы через несколько лет, а новый растянут на много лет вперёд, итоговая переплата может вырасти даже при более низкой ставке.

Поэтому считаем два варианта: на срок, сопоставимый с самым длинным из ваших кредитов, и на тот, что предлагает банк. Первый показывает, есть ли выгода в самой ставке, второй — сколько стоит комфорт низкого платежа. Из экономии вычитаем расходы на сделку. Помогает и то, что потребительский кредит под залог можно гасить досрочно: при ровном доходе длинный срок становится запасом на трудный месяц, а не обязательной переплатой.

Рефинансирование под залог имущества: что ещё годится в залог

Квартира — самый понятный банку залог, но не единственный. Для рефинансирования берут и другую недвижимость: дом с участком, апартаменты, коммерческое помещение, реже комнату или долю. Чем сложнее объект, тем меньше банков и тем осторожнее сумма. Особенности каждого объекта разобраны на отдельных страницах раздела о залоге.

Под залогом имущества иногда понимают машину. Это другой продукт: рефинансирование автокредита или кредит под залог автомобиля, и сумма там считается от цены машины, которая с каждым годом снижается. А если квартира принадлежит родителям или супругу, она может стать залогом и по вашему кредиту, но только с их согласием и участием в сделке.

Чем вы рискуете и как это снизить

Риск один, но серьёзный: при долгих просрочках банк вправе обратить взыскание на квартиру, даже если она у вас единственная. Закон защищает единственное жильё от взыскания по обычным долгам, но не тогда, когда оно в залоге. Поэтому залог разумен, когда платить вы можете, но хотите платить меньше, и опасен, когда платить уже нечем.

• Считайте платёж от дохода в слабый месяц, а не в лучший.
• Не берите сверху «раз дают»: каждый лишний рубль под залог продлевает обременение.
• Проверьте, кто ещё собственник. Супруг даёт нотариальное согласие, а если среди собственников дети, нужно разрешение опеки, и под личные долги его дают редко.
• Закройте кредитные карты после погашения, если не собираетесь ими пользоваться, иначе долг легко набрать снова, уже поверх залога.
• Если квартира уже в ипотеке, речь пойдёт о перезалоге, а там другой круг банков и свой порядок сделки.

Как мы подбираем рефинансирование под залог квартиры

На бесплатном разборе составляем таблицу долгов и считаем три варианта: без залога, под залог на короткий срок и под залог на длинный. Часто выясняется, что под залог стоит переводить не всё, а только самые дорогие кредиты, или что хватит беззалогового рефинансирования. Тогда так и говорим. Прикинуть разницу самостоятельно поможет калькулятор переплаты на сайте.

Если залог оправдан, подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые берут вашу квартиру и закрывают нужное число кредитов целевым переводом. На подписание приезжаем лично и следим, чтобы каждый старый кредит закрылся до нуля. Вознаграждение фиксируется в договоре до подачи, а платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••