Рефинансирование займа у частного инвестора: как перевести квартиру в банк

Почему частный займ под залог квартиры опасно держать до конца срока

Частный займ обычно устроен не как банковский кредит. Проценты платятся каждый месяц, а основной долг возвращается одной суммой в конце. Если к этой дате денег нет — а у человека, которому отказали банки, их чаще всего нет, — инвестор предлагает продление на новых условиях или начинает взыскание. Чем ближе дата возврата, тем меньше у вас вариантов.

Второй риск — штрафы. В частном договоре они бывают такими, что после пары пропусков долг растёт быстрее, чем вы успеваете платить. Банк, к которому вы придёте после этого, видит уже не дорогой займ, а конфликт с кредитором и претензию, а после иска многие банки за такую квартиру не берутся. Поэтому выходить лучше, пока платежи идут по графику. Чем частный займ опаснее банковского кредита в целом, подробно разобрано отдельно.

Перекредитовать займ у частника под залог: как это делает банк

Для банка займ у физлица — обычный долг, если он правильно задокументирован. Банк проверяет вас и квартиру, выдаёт кредит и направляет деньги инвестору, после чего запись об ипотеке в его пользу снимают, а в реестре появляется залог банка. Квартира всё это время остаётся вашей.

Отличие от перехода между банками в том, что на другой стороне не организация с регламентом, а человек. Он не обязан выдавать справки по форме, может не отвечать на звонки или назвать сумму больше договорной. Поэтому банков, которые гасят частные займы, меньше, чем тех, что делают обычный перезалог, и они внимательно смотрят на бумаги по займу. Главные из них — договоры займа и залога, выписка из ЕГРН с записью в пользу инвестора, подтверждения каждого платежа и подписанный инвестором расчёт остатка на дату погашения.

Перезалог квартиры от частного инвестора: самый тонкий момент

Между выдачей кредита и регистрацией залога банка есть промежуток, когда деньги инвестору уже нужно отдать, а его запись ещё не снята. Банк не хочет платить, пока не уверен, что обременение уйдёт. Инвестор не хочет снимать обременение, пока не получил деньги. Этот круг разрывают заранее оговорённым порядком: расчётом через аккредитив или другим способом, который согласует банк, и заявлением инвестора о погашении ипотеки в день получения денег.

Передачу наличных из рук в руки банки обычно не допускают, и это в ваших интересах: безналичный расчёт сам по себе доказывает, что долг погашен. Сумму, дату и порядок снятия обременения с инвестором фиксируют письменно до сделки, а не обсуждают у окна МФЦ.

Рефинансирование частного займа под залог квартиры: когда банк не возьмётся

Банк, скорее всего, откажет, если про вас хотя бы один из пунктов ниже. Но часть из них устранима, поэтому важно понять, какой именно мешает:

• Идёт суд или на квартиру наложен запрет на регистрационные действия. Сначала нужно решить вопрос с инвестором, иногда через юриста.
• Вместо договора залога подписаны купля-продажа «с обратным выкупом», дарение или соглашение об отступном. Юридически квартира может быть уже не вашей, и начинать нужно с юриста по недвижимости, а не с банка.
• Долг перед инвестором вместе с процентами и штрафами больше, чем банк готов дать под эту квартиру.
• Доход не позволяет платить по банковскому кредиту даже при меньшей ставке.
• Залог — доля, комната или объект, который банки берут неохотно.

Если инвестор тянет или банки не берут

Чаще всего инвестор не против: он получает свои деньги с процентами. Если он уклоняется, у вас есть законные инструменты. Процентный заём, взятый гражданином для личных нужд, по Гражданскому кодексу можно вернуть досрочно, уведомив займодавца не позднее чем за 30 дней, если договор не даёт срок короче. Если займодавец не принимает деньги, долг можно внести в депозит нотариуса. Эту часть ведёт юрист, и мы честно скажем, когда пора к нему.

Если банки не берут прямо сейчас, всё равно есть варианты лучше нового частного займа. Можно письменно договориться с инвестором о продлении без новых штрафов, частично погасить долг, чтобы остаток уложился в банковскую сумму, подключить созаёмщика с официальным доходом. А если платить не из чего, иногда честнее продать квартиру самому, пока решение за вами, а не за кредитором.

Как мы помогаем выйти от частного инвестора

Начинаем с бесплатного разбора: читаем договоры займа и залога, считаем реальный остаток с процентами и штрафами, смотрим историю и доход и оцениваем, возьмёт ли банк вашу квартиру. Если вместо залога подписано что-то другое, говорим об этом сразу и советуем начать с юриста.

Если путь через банк есть, подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые гасят займы физлиц, и заранее согласуем порядок расчёта с инвестором. Работаем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, на подписание приезжаем лично. Вознаграждение фиксируется в договоре до подачи, а платите вы, только когда банк выдал кредит.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••