Рефинансирование под залог дома: как перевести долги на дом с участком

Рефинансирование под залог дома: две разные задачи

За этим запросом стоят две ситуации. В первой дом уже в залоге: вы брали ипотеку на покупку или строительство либо кредит под залог дома и хотите перевести его в банк с условиями мягче. Это перезалог: новый банк гасит долг перед старым, и запись об ипотеке переходит к нему. Во второй дом свободен, а долги разбросаны по картам и потребительским кредитам. Тогда дом становится обеспечением нового кредита, которым закрывают всё остальное.

Для банка это разные сделки. В первой он видит чужое обременение и заранее договаривается о порядке его снятия. Во второй второго залогодержателя нет, зато дом и землю проверяют с нуля. От того, какой случай ваш, зависят и круг банков, и порядок документов.

Рефинансирование под залог дома и земельного участка: почему они идут вместе

По закону об ипотеке дом закладывают только вместе с участком, на котором он стоит, или с правом аренды этого участка. Поэтому в договоре залога всегда два объекта, и банк проверяет оба. Если дом зарегистрирован, а с землёй что-то не так, например не установлены границы, сделка останавливается ещё на документах.

Сумму банк считает от оценки пары «дом плюс земля», а оценщик смотрит, как быстро её можно продать. Добротный дом в посёлке с круглогодичным подъездом и газом примут охотнее, чем большой, но сезонный дом в глубине садового товарищества. Требования к самому дому и участку подробно разобраны отдельно, на странице о кредите под залог дома. Для перевода долгов важнее, что из них следует:

• Хватит ли суммы. Банк выдаёт только часть оценки, и её должно хватить на все долги, которые вы собрались закрыть, вместе с процентами на дату погашения.
• Страховка. Дом страхуют в пользу банка на весь срок, и для деревянного дома полис обычно дороже, чем для каменного. Эту сумму включают в расчёт выгоды.
• Незарегистрированные постройки. Баня, гостевой дом или пристройка, которых нет в реестре, в оценку не попадут, а иногда вызывают вопросы у банка.

Рефинансирование под залог земельного участка без дома

Иногда дом не оформлен или ещё строится, и в залог можно предложить только землю. Такой вариант есть, но он заметно уже. Банков, которые рефинансируют долги под один участок, немного, а сумма обычно скромнее: земля без дома продаётся медленнее, и банк закладывает это в расчёт. Лучше проходят участки под ИЖС в населённом пункте, с установленными границами, подъездом и коммуникациями рядом. Земля сельхозназначения и наделы вдали от дорог для такой схемы почти не подходят.

Если на участке уже стоит дом, но он не зарегистрирован, часто выгоднее сначала оформить его, а потом идти за рефинансированием. Это время, зато потом в залог уходит пара «дом плюс земля», и растут и сумма, и выбор банков. Если долги давят прямо сейчас, сравниваем оба пути.

Когда перевод долгов на дом окупается, а когда нет

Под залог платёж почти всегда снижается: деньги дешевле, срок длиннее. Но задача в том, чтобы не переплатить. Сравните, сколько вы отдадите по текущим кредитам до их конца и сколько по новому на тот же срок. Из разницы вычтите оценку, страховку, регистрацию залога и, если нужно, кадастровые работы.

Переход обычно оправдан, если долгов много, ставки по ним высокие и впереди ещё годы платежей. Он сомнителен, если сумма небольшая, кредиты скоро закончатся или вы собираетесь продавать дом: продажа объекта в залоге возможна только с согласия банка и по его порядку. И главное: дом в залоге отвечает по долгу. При серьёзных просрочках банк вправе обратить на него взыскание, даже если это ваше единственное жильё.

Что проверить до заявки

По загородным объектам банки чаще отказывают из-за документов, чем из-за заёмщика. Такой отказ ничего не говорит о вас, но остаётся в истории запросов и делает следующие заявки слабее. Поэтому до подачи сверьте:

• Выписки из ЕГРН на дом и на участок: собственник, площадь, назначение, обременения и аресты.
• Категорию земли и вид разрешённого использования — они указаны в той же выписке.
• Совпадает ли то, что стоит на участке, с записью в реестре: этажность, площадь, материал стен.
• Чья это собственность. Если дом куплен или построен в браке, нужно нотариальное согласие супруга, а если среди собственников есть дети — разрешение опеки.
• Использовался ли материнский капитал. Тогда у детей должны быть или появиться доли, и банк это проверит.
• Полный список долгов с остатками: что именно вы рефинансируете и покроет ли это сумма под залог.

Как мы работаем с рефинансированием под залог дома

Начинаем с бесплатного разбора: смотрим выписки на дом и участок, долги и доход, считаем, хватит ли суммы под залог и сколько вы сэкономите на деле. Если объект требует доработки, говорим об этом сразу и объясняем, что исправлять в первую очередь.

Дальше подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые принимают именно такие дома и такую землю, а не во все подряд. Работаем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, на подписание приезжаем лично и сверяем договор. Вознаграждение фиксируется в договоре до подачи, а платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••