Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом: что происходит с долями детей

Можно ли рефинансировать ипотеку с маткапиталом

Если материнский капитал уже направлен в ипотеку, на взнос или в погашение, рефинансировать её можно. Капитал возвращать не нужно, а сделка выглядит как обычный перевод: новый банк гасит старый кредит и забирает квартиру в залог.

Но вместе с капиталом вы дали обязательство оформить жильё в общую собственность с детьми после снятия обременения. При рефинансировании старое обременение снимается, а новое сразу регистрируется. Как правило, обязательство продолжает действовать до погашения нового кредита, но требования банка и Социального фонда к вашей ситуации стоит проверить до сделки, а при сомнениях — у юриста.

Часть банков такие квартиры не берёт вовсе: для них залог с будущими долями детей — риск сложной продажи, если что-то пойдёт не так. Поэтому подаём только туда, где с маткапиталом работают.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом: что проверит новый банк

К обычным проверкам заёмщика и квартиры добавляется несколько вопросов:

• Как использован капитал — на взнос или в погашение — и есть ли подтверждающие документы из Социального фонда.
• Какое обязательство оформлено и кем: новый банк может попросить его копию.
• Выделены ли уже доли детям. Если да, дети — собственники, и для залога их долей понадобится разрешение опеки.
• Кто собственники сейчас: оба супруга, один из них или кто-то ещё.
• Остался ли неиспользованный остаток капитала, который можно направить в погашение нового кредита.

Если доли детям уже выделены

Бывает, что семья выделила доли заранее, не дожидаясь закрытия ипотеки. Тогда дети — собственники, и передать их доли в новый залог можно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Это требование закона, и банки его не обходят.

Опека проверяет, не ухудшится ли положение ребёнка. Рефинансирование, которое снижает платёж и не увеличивает долг, объяснить проще, чем кредит с дополнительной суммой на другие цели. Требования разных отделов опеки отличаются, поэтому план сделки лучше обсудить с опекой до подачи в банк. Как банки смотрят на квартиры с детскими долями, подробно разобрано отдельно.

Рефинансирование ипотеки при рождении ребёнка

Когда ребёнок появляется уже после покупки, у семьи обычно три вопроса: можно ли направить маткапитал в погашение, можно ли перейти на семейную программу и стоит ли вообще что-то менять.

Маткапитал в погашение. Капитал можно направить на погашение жилищного кредита, в том числе рефинансированного, если новый договор прямо выдан на погашение ипотеки. Выберите, что уменьшить, платёж или срок, и не пропускайте платежи, пока фонд рассматривает заявление. После этого появится обязательство выделить доли детям.

Переход на семейную программу. Можно ли перевести рыночную ипотеку в льготную после рождения ребёнка, решают правила программы, а они менялись не раз. Подходит ли ваша ситуация, зависит от даты кредита, объекта, банка и состава семьи — условия проверяем на дату подачи.

Для многодетных семей есть ещё отдельная государственная мера поддержки на погашение ипотеки. Её условия тоже сверяем на дату подачи и учитываем в расчёте.

Рефинансирование ипотеки для семей с детьми: что выбрать

Если у вас уже семейная ипотека, переводить её в рыночную почти никогда не выгодно, а перевод внутри программы зависит от её правил — эта тема подробно разобрана отдельно.

Если ипотека рыночная, а дети есть, стоит сравнить несколько вариантов: обычное рефинансирование, переход в льготную программу, если он доступен, и маткапитал в погашение без смены банка. Иногда лучший результат даёт комбинация: сначала капитал в погашение, потом переход на меньший остаток.

Отдельно про созаёмщиков. В семьях часто нужно поменять состав заёмщиков: добавить супруга с доходом или, наоборот, вывести после развода. С маткапиталом это может затронуть и состав собственников, а значит, и то, как будут выделять доли детям, поэтому такие сделки лучше заранее обсудить с юристом.

Как мы ведём рефинансирование ипотеки с маткапиталом

На бесплатном разборе смотрим документы по капиталу, обязательству и долям и считаем варианты: рефинансирование, капитал в погашение, переход в семейную программу, если он доступен на дату подачи. Прикинуть переплату по текущей ипотеке можно в калькуляторе переплаты на нашем сайте.

Подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые работают с квартирами, где использован маткапитал, и ведём сделку до регистрации нового залога; вопросы по долям смотрит юрист нашей команды. На подписание приезжаем в Москве, области и Петербурге. Платите вы, только когда новый банк выдал кредит.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••