Кредит под залог квартиры в новостройке: что можно, пока нет права собственности

Можно ли взять кредит под залог квартиры в новостройке: что у вас есть по ДДУ

Пока дом не введён в эксплуатацию, а право собственности не зарегистрировано, квартиры как объекта недвижимости у вас нет. По договору долевого участия у вас есть право требования: застройщик обязан достроить дом и передать вам конкретную квартиру. Это ценное право, но заложить его как готовую квартиру нельзя — в реестре её на ваше имя ещё не существует.

Даже когда дом сдан и ключи на руках, этого недостаточно. Банк смотрит выписку из ЕГРН: собственником должны быть указаны вы, а квартира должна стоять на кадастровом учёте со своим номером. Между подписанием акта приёма-передачи и записью в реестре проходит время, и всё это время кредит под залог такой квартиры не оформить.

Кредит под залог квартиры по ДДУ: почему банки его не дают

Права по ДДУ банк принимает в залог, когда сам выдаёт ипотеку на покупку этой же квартиры. Под кредит на другие цели такое обеспечение банки, как правило, не берут: стройка может задержаться, у застройщика могут начаться трудности, а продать право требования при взыскании сложнее, чем готовую квартиру.

Если вы покупали квартиру в ипотеку, права по ДДУ уже в залоге у вашего банка. После регистрации собственности залог перейдёт на саму квартиру, и она останется в обременении до погашения ипотеки. Тогда вопрос звучит иначе: как получить деньги под квартиру, которая в ипотеке. Это отдельная ситуация, она подробно разобрана отдельно.

Если квартира оплачена своими деньгами, всё проще. После регистрации права она становится обычной квартирой без обременения, и под неё можно просить кредит на общих основаниях.

Когда квартира в новостройке станет залогом: от акта до выписки

Путь от стройки до залога состоит из нескольких шагов. Ускорить его можно в основном своими действиями: не откладывать приёмку и регистрацию.

• Дом вводят в эксплуатацию, и он вместе с квартирами встаёт на кадастровый учёт.
• Вы принимаете квартиру по акту приёма-передачи. Недостатки фиксируют в акте или отдельном документе, но затягивать подписание без причины не стоит.
• Подаёте документы на регистрацию права собственности — сами или через застройщика, если он предлагает такую услугу.
• Получаете выписку из ЕГРН, где собственником указаны вы. С этого момента квартиру можно предлагать банку в залог.
• Банк назначает оценку. Квартиру без отделки оценят как есть, поэтому сумма может оказаться ниже, чем вы ждёте по ценам готового жилья по соседству.

Кредит под залог квартиры без права собственности: похожие случаи

С тем же препятствием сталкиваются не только покупатели новостроек. Банку нужен собственник, записанный в реестре, а у человека бывает лишь право жить в квартире или право её получить. Вот частые случаи, и в каждом решение одно: сначала оформить собственность, потом идти в банк.

• Муниципальная квартира по договору социального найма. Нанимателю она не принадлежит, и заложить её нельзя. Сначала приватизация, если она для этой квартиры возможна.
• Наследство не оформлено. Пока свидетельство не получено и право не зарегистрировано, квартира в залог не пойдёт, даже если вы давно в ней живёте.
• Квартира в жилищном кооперативе с невыплаченным паем. Собственником член кооператива становится после полной выплаты паевого взноса и регистрации права.
• Квартира куплена, но переход права ещё не зарегистрирован. До записи в реестре собственником остаётся прежний владелец.

Если деньги нужны до регистрации: рабочие варианты

Дождаться регистрации получается не всегда. Тогда ищем обеспечение или конструкцию, которые есть у вас уже сегодня.

• Залог другой недвижимости: прежней квартиры, дома, дачи. Если она в собственности и без обременений, кредит оформляется на обычных условиях.
• Квартира родственника, если он готов стать залогодателем. Это его риск, и обсуждать его нужно честно, до заявки.
• Кредит без залога, если сумма умеренная, а доход позволяет. Ставка обычно выше, зато ждать регистрации не нужно.
• Созаёмщик с хорошим доходом, если без залога не хватает суммы.
• Если деньги нужны на оплату самой новостройки, это уже не кредит под залог, а ипотека, в том числе под залог имеющейся квартиры.
• Уступка прав по ДДУ, если от квартиры вы готовы отказаться. Условия уступки и роль застройщика смотрите в договоре, а сделку лучше показать юристу.

Чего не делать и как мы помогаем

Осторожнее с предложениями «займ под ДДУ» от частных лиц. Под видом обеспечения у вас могут попросить уступить права по договору, после чего квартира уйдёт займодавцу. Если вместо залога в сделке появляется уступка, купля-продажа или доверенность, покажите документы юристу. Мы работаем только с банками и такие займы не предлагаем.

На бесплатном разборе смотрим договор долевого участия, стадию стройки и регистрации, наличие ипотеки и другую недвижимость семьи. Говорим прямо, когда квартира сможет стать залогом и что выбрать сейчас: подождать, заложить другой объект или обойтись без залога. Если путь есть, подаём в 3–5 подходящих банков из 25+ партнёров. Платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••