Кредит под залог квартиры с прописанными детьми и родственниками

Кредит под залог квартиры с прописанными: что говорит закон и что решает банк

Регистрация по месту жительства — не собственность. Закладывает квартиру собственник, и согласие прописанных на это по общему правилу не требуется. Если собственников несколько, договор подписывают все, а если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга.

Сложность возникает на стороне банка. Залог нужен ему на случай, если кредит перестанут платить и квартиру придётся продавать. Квартиру, где прописаны и живут люди, продать и освободить сложнее, особенно если среди них дети или те, у кого есть самостоятельное право пользования. Поэтому каждый банк сам решает, с какими прописанными он берёт квартиры, и правила у банков разные.

Можно ли заложить квартиру, если в ней прописаны дети

Можно, если дети не собственники: прописка не делает ребёнка владельцем квартиры. Но кредит под залог квартиры с прописанными несовершеннолетними одни банки оформляют спокойно, другие просят дополнительные документы, третьи такие квартиры не берут. Требования банков различаются, участие органов опеки зависит от ситуации — это мы уточняем до подачи.

Если у ребёнка есть доля в квартире или её покупали с материнским капиталом, вопрос устроен иначе, и он подробно разобран отдельно. Если же дети только прописаны, менять их регистрацию ради кредита не нужно: правильнее выбрать банк, для которого это не препятствие.

Залог квартиры с прописанными родственниками

Взрослые родственники влияют на решение по-разному. Важно не только то, что они прописаны, но и на каком основании они живут в квартире.

• Родители собственника. Если они не собственники и не отказывались от приватизации этой квартиры, это обычно вопрос политики банка. Часть банков попросит дополнительные документы или их подпись.
• Взрослые дети. Если у них есть доли, они становятся залогодателями и подписывают договор. Если только прописаны, банк смотрит на них так же, как на других жильцов.
• Бывший супруг. Если квартира куплена в браке, а имущество не делили, у него может сохраняться право на часть квартиры, и банк, скорее всего, попросит его нотариальное согласие.
• Отказник от приватизации. У него бессрочное право пользования, которое сохраняется и при смене собственника. Для банка это заметный риск, и многие такие квартиры не берут или дают меньше.
• Родственники с временной регистрацией. Её тоже стоит показать банку сразу, иначе вопрос всплывёт на проверке.

Кто прописан на самом деле: проверьте раньше банка

Семьи часто уверены, что знают, кто зарегистрирован в квартире, а в справке оказывается кто-то ещё: бывший жилец, дальний родственник, человек, прописанный много лет назад. Банк всё равно запросит сведения о зарегистрированных, поэтому лучше увидеть их первым.

В Москве для этого берут единый жилищный документ, в других регионах — выписку из домовой книги или справку через управляющую компанию или МФЦ. Сверьте её с выпиской из ЕГРН: кто собственник, кто только прописан, нет ли среди собственников несовершеннолетних. По этим двум бумагам уже понятно, каким банкам квартиру стоит показывать.

Выписать или подобрать банк: что разумнее

Первая мысль — выписать всех, кого можно, и прийти в банк с «пустой» квартирой. Ради кредита это обычно не нужно и не всегда возможно: несовершеннолетнего не снимают с регистрации в никуда, а взрослого — без его согласия или решения суда. Проще и честнее подать туда, где ваш состав жильцов допустим. До заявки сделайте вот что.

• Возьмите выписку из ЕГРН и справку о зарегистрированных.
• Выясните, нет ли среди прописанных отказников от приватизации.
• Если квартира куплена в браке, подготовьте нотариальное согласие супруга, в том числе бывшего, если имущество не делили.
• Предупредите родственников, что банк может задать им вопросы или попросить документы.
• Если квартира с вашим составом жильцов банкам не подходит, рассмотрите другой объект: дачу, дом или квартиру родственника с его участием.

Как мы проверяем квартиру с прописанными

На бесплатном разборе юрист смотрит выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных и документ, по которому квартира стала вашей. Мы заранее говорим, какие банки примут квартиру с вашими жильцами, какие нужны согласия и как в вашем случае может отнестись к сделке опека.

Подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, где такой состав прописанных допустим, а не во все подряд. На подписание выезжаем лично и сверяем договор, в том числе условия о регистрации новых жильцов. Платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••