Перезалог доли в квартире: реально ли перевести кредит в другой банк

Перезалог доли: почему банков так мало

Залог доли сам по себе редкость: долю трудно продать, покупателей мало, а в квартире живут другие собственники. Перезалог добавляет второй фильтр — объект уже обременён, и новому банку нужно взять на себя чужой долг. Банков, у которых оба условия укладываются в правила, совсем немного, и их список меняется.

Поэтому заявки «во все банки подряд» здесь особенно вредны: большинство откажет автоматически, а каждый отказ останется в кредитной истории. Сначала выясняют, кто в принципе рассматривает перезалог доли, и только потом подают.

Перезалог доли в квартире: что посмотрит новый банк

Новый банк смотрит на долю заново и не повторяет решение прежнего кредитора. Значение имеет всё, что влияет на возможность продать долю, если кредит перестанут платить.

• Размер доли и что ей фактически соответствует: доля в однокомнатной квартире и доля, за которой закреплена отдельная комната, для банка выглядят по-разному.
• Кто остальные собственники: родственники или посторонние люди, есть ли среди них дети.
• Как доля вам досталась: покупка, наследство, раздел после развода. От этого зависят риск оспаривания и то, нужно ли согласие супруга.
• Кто живёт в квартире и кто в ней прописан.
• Как вы платите текущий кредит. Ровные платежи по нему — главный аргумент в вашу пользу.
• Оценка именно доли. Она обычно ниже соответствующей части цены квартиры, и новый банк может дать меньше, чем ваш остаток долга.

Перевести кредит под залог доли в другой банк: как устроена сделка

Механика как у любого перезалога: новый банк погашает долг перед прежним кредитором, старый залог снимают, а новый регистрируют в Росреестре. Особенность доли в оформлении: договор залога доли, как правило, удостоверяет нотариус, поэтому в сделке появляется нотариальный этап и его стоимость.

Если доля нажита в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на новый договор — согласие, данное когда-то под прежний залог, обычно не подходит.

Расходы считайте отдельно: оценка доли, нотариус, страховка, регистрация. При небольшой разнице в ставке они могут съесть всю выгоду, поэтому прикиньте её в калькуляторе переплаты на нашем сайте до подачи.

Если доля в залоге у частного займодавца

О перезалоге доли часто спрашивают те, кто когда-то взял частный займ: банки долю не взяли, а частник взял быстро. Теперь займ дорогой, срок возврата близко, и нужен выход в банк.

Шансы есть, но готовиться стоит заранее. Сначала проверьте, что сделка оформлена именно как залог: договор займа и договор ипотеки доли, а не купля-продажа, дарение или доверенность на распоряжение. Затем запросите точную сумму долга со всеми начислениями. Если она больше, чем банк даст под долю, разницу придётся закрыть своими деньгами или найти другой объект в залог.

Не перекрывайте один частный займ другим «на пару месяцев»: долг растёт, а путь в банк становится длиннее. Мы работаем только с банками и такие займы не предлагаем.

Если перезалог доли не находится: что ещё можно сделать

Когда ни один банк не берёт долю под чужим залогом, задачу обычно решают через другой объект или другую конструкцию. Подробно эти варианты разобраны отдельно, здесь коротко.

• Залог всей квартиры, если остальные собственники готовы стать залогодателями. Тогда это обычный перезалог квартиры, и банков больше.
• Другой объект в залог, свой или родственника, вместо доли.
• Рефинансирование без залога, если остаток небольшой, а доход позволяет.
• Частичное погашение, чтобы долг уложился в сумму, которую банк готов дать под долю.
• Продажа доли сособственникам, если жить в квартире вы не собираетесь: иногда это закрывает долг и снимает проблему целиком.

Как мы работаем с перезалогом доли

На бесплатном разборе смотрим выписку из ЕГРН, договор текущего займа или кредита, справку об остатке и состав собственников. Говорим прямо: есть ли банк, который возьмёт вашу долю под чужим залогом, сколько он может дать после оценки и не выгоднее ли другой путь.

Если вариант есть, подаём только в банки, которые рассматривают перезалог долей, а не веером. Юрист проверяет документы, к нотариусу и на подписание мы выезжаем лично. Работаем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••