Перезалог дома с земельным участком: как перевести кредит в другой банк

Перезалог дома: чем он отличается от перезалога квартиры

Схема та же: новый банк гасит долг перед старым, прежнее обременение снимают и регистрируют новое. Но объектов здесь два — дом и земельный участок под ним. По закону об ипотеке дом закладывается только вместе с участком или правом его аренды, поэтому залог снимают и регистрируют по обоим, а у каждого свой кадастровый номер и свои документы.

Второе отличие — выбор банков. Домами занимаются не все, а среди тех, кто занимается, далеко не все готовы взять дом под чужим залогом. Третье — требования. То, что первый банк когда-то принял ваш дом, не значит, что его примет второй: у каждого свой список условий к земле, стенам и коммуникациям.

Перезалог дома с земельным участком: что новый банк проверит заново

Новый банк не опирается на решение старого. Он заказывает свою оценку и смотрит объект так, будто видит его впервые.

• Участок: категория земли и вид разрешённого использования, кадастровый учёт с установленными границами, круглогодичный подъезд.
• Дом: зарегистрирован ли он как жилой, совпадают ли площадь и этажность в документах с тем, что стоит на участке.
• Пристройки и реконструкция. Если после первого кредита вы надстроили этаж, пристроили веранду или перестроили дом, а изменения не зарегистрированы, сделка часто останавливается именно здесь.
• Коммуникации и материал стен. Часть банков осторожнее с деревянными и каркасными домами, с домами без отопления или постоянного подъезда.
• Страхование. Новый банк потребует полис на дом в свою пользу, а для некоторых домов страховку оформить сложнее или дороже.

Перезалог частного дома, если кредит брали на покупку или стройку

Частный дом часто оказывается в залоге после ипотеки на покупку или строительство. Если кредит выдан по льготной государственной программе, до перехода проверьте, сохранится ли льгота при рефинансировании: условия программ разные, и переход в другой банк может обойтись дороже, чем кажется по рекламе.

Если кредит брали на строительство, а дом с тех пор достроен и зарегистрирован, положение может даже улучшиться: в залоге теперь готовый дом, а не участок с недостроем, и круг банков шире. Если же дом так и не оформлен, перезалог упрётся в документы, и начинать придётся с регистрации.

Если первый залог у частного займодавца, банк будет особенно строго смотреть и на дом, и на то, как оформлена прежняя сделка. Начинать поиск стоит заранее, а не в последний месяц перед возвратом займа.

Перевод кредита под залог дома в другой банк: как идёт сделка

Последовательность похожа на перезалог квартиры, только документов вдвое больше. Порядок обычно такой.

• Запросите в своём банке справку об остатке долга и реквизиты для погашения, найдите договор ипотеки и сведения о закладной, если она оформлялась.
• Соберите выписки из ЕГРН по дому и по участку и документы, по которым они стали вашими.
• Получите решение нового банка по вам и закажите оценку дома вместе с участком.
• Подпишите новый кредитный договор. Банк переводит деньги в счёт погашения старого долга.
• Старый банк передаёт документы для снятия обременения, новый регистрирует залог на дом и участок.
• Проверьте выписки по обоим объектам: в них должен остаться только новый залогодержатель.

Когда перезалог дома не окупится

Переход имеет смысл, когда экономия на процентах перекрывает разовые расходы: оценку дома и участка, страховку, регистрацию и проценты за время до оформления нового залога. Оценка загородного дома обычно сложнее квартирной, и это стоит учесть в расчёте. Прикинуть выгоду можно в калькуляторе переплаты на нашем сайте.

Если остаток небольшой и до конца кредита недалеко, свободные деньги часто разумнее направить в досрочное погашение. А если новый банк не берёт сам дом, остаются замена залога другим объектом, частичное погашение или рефинансирование без залога — эти варианты подробно разобраны отдельно.

Как мы ведём перезалог дома

До первой заявки юрист смотрит выписки по дому и участку, категорию земли, вид разрешённого использования, документы на дом и договор текущего кредита. Сразу видно, какие банки в принципе возьмут ваш объект и стоит ли переход своих расходов.

Подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые работают с домами под чужим залогом, согласуем оценку и ведём сделку до новой записи в реестре по обоим объектам. Работаем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, на подписание выезжаем лично. Платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••