Рефинансирование ипотеки на вторичное жильё: квартиру проверяют заново

Почему рефинансирование ипотеки на вторичку проходит иначе, чем на новостройку

Для нового банка рефинансирование — полноценная выдача ипотеки. Он проверяет вас как заёмщика и квартиру как будущий залог, а затем забирает залог к себе от старого банка. С вторичкой вторая часть проще: право собственности уже в реестре, квартиру можно осмотреть и оценить.

Но «проще» не значит «автоматически». Первый банк одобрял квартиру по своим правилам и на дату покупки. Новый применяет свои, и требования к дому, состоянию и документам у банков различаются. Квартира, которую когда-то взял один банк, другому может не подойти.

Перекредитование ипотеки на вторичное жильё: что изменилось после покупки

Чаще всего вопросы вызывает не сама квартира, а то, что с ней произошло за годы владения.

• Перепланировка. Перенесённая стена, объединённая с комнатой кухня, утеплённый балкон. Если изменения не согласованы и расходятся с документами, оценщик это отметит, и часть банков откажет до узаконивания.
• Новые собственники. Доли детям после материнского капитала или доля, подаренная родственнику. Каждый собственник участвует в новом залоге, а за несовершеннолетних решение принимает опека.
• Брак или развод. Если квартира стала совместной собственностью супругов, на залог нужно нотариальное согласие супруга. После развода приходится решать, кто остаётся заёмщиком.
• Зарегистрированные жильцы. Прописанный родственник сам по себе не стоп-фактор, но банк спросит, кто живёт в квартире и на каком основании.
• Судьба дома. Если дом за это время признали аварийным или включили в программу расселения, для залога это отдельный и непростой вопрос.
• Долги за коммунальные услуги и капремонт. Редко решают дело сами по себе, но всплывают при проверке и портят картину.

Оценка вторички: хватит ли её под остаток долга

Новый банк заказывает свежую оценку и выдаёт кредит в пределах доли от неё. Для рефинансирования это обычно плюс: долг за годы уменьшился, а квартира чаще стоит не меньше, чем при покупке. Тогда соотношение долга и стоимости выглядит для банка спокойно, и это отражается на ставке.

Сложности начинаются, если кредит брали недавно и с небольшим взносом или если дом рынок оценивает осторожно. Тогда оценка может не покрыть остаток с нужным запасом, и банк попросит внести разницу или откажет. Прикинуть это можно до заявки, посмотрев цены похожих квартир в том же доме.

Если вместе с переводом ипотеки вы хотите получить дополнительную сумму, оценка становится ещё важнее — этот вариант разобран отдельно.

Документы на квартиру: что попросят и что найти заранее

Пакет похож на тот, что собирали при покупке, только часть бумаг теперь у вас дома, а часть в старом банке.

• Выписка из ЕГРН с собственниками и обременением в пользу старого банка.
• Договор, по которому вы купили квартиру, и документы об оплате.
• Новый отчёт об оценке и технические документы, если банк их просит.
• Справка из старого банка об остатке долга и отсутствии просрочек с реквизитами для погашения.
• Сведения о закладной: бумажная она или электронная, от этого зависит порядок снятия залога.
• Нотариальное согласие супруга, если квартира в совместной собственности.
• Документы о материнском капитале и обязательстве выделить доли, если капитал вкладывали.

Вторичка, купленная по госпрограмме или с маткапиталом

Если вторичное жильё куплено по льготной программе, рефинансирование в рыночную ипотеку обычно невыгодно, а перевод внутри программы зависит от её правил на дату нового договора. Условия проверяем на дату подачи, сама тема подробно разобрана отдельно.

Если в ипотеку направляли материнский капитал, обязательство выделить доли детям никуда не исчезает и остаётся в силе после перехода. Часть банков с такими квартирами не работает вовсе, поэтому подавать стоит только туда, где их берут.

Как мы готовим рефинансирование ипотеки на вторичку

До подачи смотрим документы квартиры глазами нового банка: перепланировку, собственников, историю покупки, обременения. Если что-то нужно исправить, говорим заранее: узаконить перепланировку или получить согласие проще до заявки, чем после отказа.

Считаем, окупится ли переход с учётом оценки, страховок и регистрации залога. Если да, подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые берут квартиры в чужом залоге и подходят под вашу ситуацию, ведём сделку до регистрации нового залога и приезжаем на подписание в Москве, области и Петербурге. Платите вы, только когда новый банк выдал кредит.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••