Купить квартиру у родственников в ипотеку

Купить квартиру в ипотеку у родителей: можно ли это

Закон не запрещает покупать жильё у родственников, в том числе в ипотеку. Запрет устанавливают сами банки: одни не работают с такими сделками вовсе, другие работают, но с некоторыми степенями родства, третьи принимают любые, проверяя их глубже обычного.

Поэтому первый шаг не заявка, а выбор банка под вашу ситуацию. Если подать туда, где сделки между родственниками не проводят, вы получите отказ уже после одобрения заёмщика, когда дойдёт до объекта. Время потеряно, а в кредитной истории остался лишний запрос.

Почему сделка между родственниками в ипотеку настораживает банк

Банк выдаёт деньги на покупку жилья, а не на личные нужды. В сделке между своими ему сложнее убедиться, что так и есть. Что именно вызывает вопросы:

• Деньги могут вернуться покупателю. Продавец получает средства банка и отдаёт их обратно наличными — по сути это нецелевой кредит под видом ипотеки.
• Цена может быть выше рынка. Родные договорились о завышенной цене, чтобы получить больше денег или закрыть первоначальный взнос на бумаге.
• Продавец не съезжает. Бабушка продала квартиру внуку и продолжает в ней жить. Если залог когда-нибудь придётся продавать, это серьёзная проблема.
• Господдержка. Сделки внутри семьи использовали, чтобы обналичить материнский капитал или льготные программы, поэтому такие покупки проверяют особенно тщательно.
• Семейные споры. Другие наследники или родственники, недовольные сделкой, могут попытаться её оспорить.

Ипотека у родственников: кого банк считает родственником

Единого списка нет. Обычно в него входят супруги, родители и дети, братья и сёстры, бабушки, дедушки и внуки. Часть банков добавляет родственников супруга, часть ограничивается самыми близкими. Покупка у дяди или двоюродной сестры в одном банке пройдёт как обычная, в другом — как сделка между родственниками.

Скрывать родство бесполезно. Фамилии, адреса регистрации и данные анкеты банк сопоставляет легко, а найденное умолчание читает как попытку обмана, и отказ после этого почти гарантирован. Честно указанное родство в подходящем банке просто включает углублённую проверку.

Отдельный случай — покупка у супруга. Общую квартиру купить у самого себя нельзя. Если же квартира личная, например досталась мужу по наследству, сделка возможна, но банки смотрят на неё ещё строже.

Как подготовить сделку между родственниками, чтобы банк её одобрил

Задача — показать банку, что это настоящая покупка по рыночной цене, деньги получает продавец, а жить в квартире будете вы. Для этого:

• Цена по рынку. Отчёт оценщика должен подтвердить стоимость. Цена заметно выше оценки — первый повод для отказа.
• Прозрачные расчёты. Деньги идут на счёт продавца через аккредитив или сервис безопасных расчётов, без наличных и встречных переводов.
• Освобождение квартиры. Продавец снимается с регистрации и переезжает в срок, записанный в договоре. Если ему некуда идти, этот вопрос решают до подачи.
• Документы-основания. Как продавец получил квартиру: покупка, приватизация, наследство. Если по наследству, банк спросит о других наследниках.
• Согласие супруга продавца, если квартира куплена им в браке.
• Понятная история. Почему вы покупаете именно эту квартиру и куда переезжает родственник. Банку важно видеть логику, а не только бумаги.

Налоговый вычет при покупке у родственников

Здесь важна осторожность. Налоговый кодекс не даёт имущественный вычет, если квартира куплена у взаимозависимых лиц, и в этот перечень входят самые близкие родственники. Кто именно к ним относится в вашем случае, лучше уточнить в налоговой или у бухгалтера до сделки, а не после.

Если вы рассчитывали на возврат налога как на часть бюджета, посчитайте сделку без него. Иногда это меняет решение: выгоднее получить квартиру в дар внутри семьи, а ипотеку взять на другую, где вычет и выбор банков шире. Продавцу тоже стоит заранее спросить у бухгалтера, придётся ли ему платить налог с продажи, — это зависит от того, как и когда квартира ему досталась.

Как мы ведём ипотеку у родственников

На бесплатном разборе смотрим степень родства, документы продавца, кто прописан в квартире и откуда первоначальный взнос. После этого понятно, какие банки возьмут сделку и что подготовить, чтобы проверка прошла спокойно. Если покупка у родных вам невыгодна, скажем прямо и покажем другой путь: дарение, выкуп доли, ипотеку под залог имеющейся квартиры.

Подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые работают со сделками внутри семьи. Выезжаем на подписание и сверяем договор, следим за расчётами до регистрации. Платите вы, только когда сделка состоялась и деньги банка выданы.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••