Кредит под залог доли в доме: что решают земля, выдел и другие собственники

Кредит под залог доли в доме: чем он сложнее доли в квартире

Дом по закону закладывается вместе с участком, на котором стоит. Для доли это значит то же самое: в залог идёт ваша доля в доме и доля в земле под ним, если она тоже ваша. Если документы на дом и на землю расходятся — у вас доля в доме, а участок оформлен на родственника, — сделка встаёт ещё до банка.

Второе отличие — рынок. Долю в городской квартире хоть кто-то купит. Долю в загородном доме, где живут родственники продавца, купить почти некому. Банк это понимает, поэтому с долями в домах работает ещё меньше банков, чем с долями в квартирах. Общие правила залога доли подробно разобраны на отдельной странице.

Можно ли взять кредит под залог доли в доме: что видно в выписках

Ответ начинается с двух выписок из ЕГРН — на дом и на участок. Чаще всего встречаются такие ситуации:

• Дом и участок в долевой собственности, доли совпадают. Самый понятный вариант: закладывается ваша доля в обоих объектах.
• Участок разделён, у каждого свой, а дом общий. Сначала нужно разобраться, на чьей земле стоит дом, иначе залог не оформить.
• Дом фактически поделён на части с отдельными входами, но по документам это одна долевая собственность. Здесь часто есть путь через выдел доли.
• Дом или участок в совместной собственности супругов без определённых долей. Заложить можно только с согласия обоих.
• Права на землю не оформлены или участок в аренде. Круг банков становится совсем узким.

Если дом разделён на части: выдел доли в натуре

Когда у каждого собственника своя часть дома с отдельным входом и коммуникациями, а лучше и своим куском земли, долю можно выделить в натуре. По соглашению всех собственников или через суд общая собственность превращается в отдельные объекты, например в блоки дома блокированной застройки, каждый на своём участке.

После выдела у вас уже не доля, а целый объект — свой дом и своя земля. Для банка это обычный кредит под залог дома с участком, и банков становится намного больше. Выдел возможен не всегда: решают техническое состояние дома, размер участка и местные правила, поэтому начинать стоит с кадастрового инженера и юриста.

Кредит под залог доли в частном доме без выдела: на что рассчитывать

Если выделить долю нельзя, остаётся залог доли как она есть. Свою долю в долевой собственности можно заложить без согласия остальных собственников, а договор, как правило, удостоверяет нотариус. Но если доля нажита в браке, понадобится согласие супруга, а для доли ребёнка — разрешение опеки.

Банков, готовых рассматривать такую заявку, единицы. Сумма будет заметно меньше, чем соответствующая часть цены всего дома: оценщик учтёт, что долю трудно продать, а банк выдаст лишь часть этой оценки. К заёмщику требования строже — подтверждённый доход и ровная кредитная история.

Залог всего дома с родственниками и другие варианты

Чаще всего задачу решает не доля, а другая конструкция. Что подойдёт, зависит от того, кто остальные собственники и готовы ли они участвовать:

• Залог дома целиком. Остальные собственники становятся залогодателями, банк получает дом с участком, а вы — больше банков и сумму как под обычный дом. Сособственники при этом рискуют своей частью, и это нужно обсудить честно.
• Созаёмщик из числа собственников. Его доход учитывается, а в залог идёт весь дом.
• Выкуп доли у родственника. Сначала выкупаете его часть, потом закладываете дом целиком.
• Другой объект. Квартира, дача или гараж, которые принадлежат вам целиком, банку интереснее любой доли.
• Наследственный дом без оформленных долей. Сначала наследство и доли регистрируют, и только потом говорят о залоге.

Как мы работаем с долями в доме

Начинаем с выписок на дом и землю и документов-оснований: как появились доли, совпадают ли они в доме и в участке, есть ли среди собственников дети. После этого говорим прямо, что реально: залог доли, выдел, залог всего дома с участием родственников или другой объект.

Если залог доли реален, подаём только туда, где его рассматривают. Если выгоднее выдел или залог всего дома, объясняем, с чего начать и в каком порядке действовать. На подписание и к нотариусу выезжаем сами по Москве, области и Петербургу. Разбор бесплатный, платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••