Как рассчитать ипотеку: платёж, сумма и реальный бюджет покупки

Ипотека: рассчитать платёж по формуле

Большинство ипотек выдаётся с аннуитетным платежом — одинаковым каждый месяц. Он считается из трёх чисел: суммы кредита S, месячной ставки i и срока в месяцах n. Месячная ставка — это годовая, делённая на двенадцать и переведённая из процентов в доли. Формула такая: платёж = S × i / (1 − (1 + i)^(−n)).

Внутри платежа со временем меняется пропорция: в первые годы большая часть уходит на проценты, к концу — на сам долг. Поэтому досрочное погашение в начале срока экономит больше всего. Чем аннуитет отличается от дифференцированного платежа и когда второй выгоднее, разобрано в журнале.

Сколько дадут ипотеку при зарплате: как банк считает максимум

Банк идёт от обратного: сначала определяет, какой платёж вам можно позволить, а потом переводит его в сумму кредита. Он берёт подтверждённый доход, вычитает платежи по всем текущим кредитам и картам и смотрит, что остаётся с учётом ограничений Банка России по долговой нагрузке. Как устроен этот показатель, подробно разобрано на отдельной странице.

Сумму из платежа находят той же формулой, только перевёрнутой: S = платёж × (1 − (1 + i)^(−n)) / i. Подставьте платёж, который считаете посильным, ставку из реального предложения и срок — получится верхняя граница кредита.

Цена квартиры — это кредит плюс взнос. Но банк обычно кредитует от меньшей из двух сумм: цены в договоре или оценки. Если оценщик назовёт меньше, разницу доплачиваете вы.

Какую ипотеку одобрят при моём доходе: что меняет расчёт

Два человека с одинаковой зарплатой могут получить очень разные суммы. Разницу дают детали, которые калькулятор не спрашивает.

• Кредитные карты. Банк учитывает условный платёж от лимита, даже если долга нет. Закрытая лишняя карта увеличивает сумму.
• Только подтверждённый доход. Неофициальная часть зарплаты не попадёт в расчёт, а доход ИП, самозанятого или от аренды банки принимают по-разному.
• Срок. Длинный срок снижает платёж и увеличивает одобренную сумму, но поднимает переплату.
• Созаёмщик. Его доход складывается с вашим, но и его кредиты добавляются к платежам.
• Иждивенцы. Часть банков уменьшает свободный доход на детей и неработающего супруга.
• Ставка. Даже небольшая разница меняет максимальную сумму при том же доходе.

Ипотека калькулятор: что он не покажет

Калькулятор честно считает то, что вы в него ввели. Чтобы цифра совпала с жизнью, добавьте вручную:

• Ставку, которую дадут именно вам, а не рекламную «от».
• Страховки: залог — обязательно, жизнь и титул — по выбору, но от них часто зависит ставка.
• Разовые расходы на сделку: оценку, госпошлину, сервис расчётов с продавцом, иногда нотариуса.
• Повышенную ставку до регистрации залога, если покупаете новостройку и договор её предусматривает.
• Запас на жизнь: переезд, ремонт и подушку на несколько месяцев платежей.

Как рассчитать ипотеку самому: порядок за один вечер

Чтобы не влюбиться в квартиру, которую банк не одобрит, считайте до просмотров.

• Сложите подтверждённый доход семьи и вычтите все текущие платежи по кредитам и картам.
• Решите, какой платёж вы потянете без напряжения даже при снижении дохода. Это ваш потолок, а не банковский.
• Возьмите ставку из реального предложения для вашего случая и посчитайте сумму кредита по формуле.
• Прибавьте взнос и вычтите расходы на сделку — получится цена квартиры, которую стоит искать.
• Сравните варианты с разным сроком и взносом по переплате за весь срок. Бесплатный калькулятор переплаты на сайте делает это за минуту.

Когда расчёт лучше доверить разбору

Самостоятельный расчёт хорошо работает при обычной зарплате и чистой истории. Сложнее, когда доход нестандартный, есть созаёмщики, несколько кредитов или уже были отказы: разные банки посчитают вас по-разному, и разница в одобренной сумме бывает заметной.

На бесплатном разборе мы считаем нагрузку по методикам разных банков, показываем реальные сумму и платёж и подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, где расчёт для вас лучше. Платите вы, только когда деньги у вас.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••