Ипотека с созаёмщиком: кого звать в сделку и как потом из неё выйти

Созаёмщик по ипотеке: что он подписывает на самом деле

Созаёмщик — не помощник и не гарант на всякий случай. Он подписывает кредитный договор наравне с основным заёмщиком, и банк вправе требовать весь платёж с любого из них. В договоре это называется солидарной ответственностью: не «каждый за свою половину», а каждый за всё.

Банку созаёмщик нужен по одной из двух причин. Либо одного дохода не хватает на нужную сумму, и банк складывает доходы двух-трёх человек. Либо так требует семейное право: квартира, купленная в браке, становится общей, и банк хочет, чтобы оба супруга были связаны и с долгом, и с залогом.

Быть созаёмщиком и быть собственником — разные вещи. Можно платить по ипотеке и не иметь в квартире ни метра. Об этом стоит договориться до подписания, потому что потом поменять состав собственников квартиры в залоге без согласия банка не получится.

Супруг созаёмщик: когда банк на этом настаивает

Если вы в браке, почти любой банк включит мужа или жену в сделку созаёмщиком, даже если доход второго супруга не нужен для расчёта. Причина в режиме общей совместной собственности: без участия супруга банк рискует, что залог потом оспорят.

Обойтись без супруга можно в двух случаях. Первый — брачный договор, по которому квартира и ипотечный долг остаются за одним. Второй — нотариальное согласие супруга на покупку и залог, если банк готов принять такую схему. Не все банки готовы, поэтому формулировки брачного договора стоит показать банку до подачи.

Брачный договор часто выручает, когда у супруга сложная кредитная история или долги у приставов. Тогда созаёмщиком он не становится и заявку не тянет вниз. Но решение о таком договоре касается всего имущества семьи, и его лучше обсудить с юристом, а не подписывать ради одной ипотеки в спешке.

Родители созаёмщики: что добавляют к заявке и чем рискуют

Родители — самые частые созаёмщики после супруга. Их доход помогает, когда у молодого заёмщика хорошая зарплата, но короткий стаж или сумма чуть не дотягивает. Перед тем как звать их в сделку, проверьте несколько вещей:

• Возраст. Банки ограничивают возраст созаёмщика на дату последнего платежа. Если родители старше, банк может сократить срок кредита, и платёж вырастет.
• Их собственные кредиты. Долговая нагрузка родителей тоже считается. Если у них своя ипотека или карты с большими лимитами, их доход почти ничего не добавит.
• Кредитная история. Одна открытая просрочка у созаёмщика портит заявку сильнее, чем помогает его зарплата.
• Будущее. Пока родители в вашей ипотеке, она висит в их нагрузке, и свой кредит им дадут меньше или откажут.
• Доля в квартире. Если родители платят, но не получают долю, они отвечают за квартиру, которая им не принадлежит. С вычетом по процентам у созаёмщика без доли тоже обычно не складывается — уточните у налоговой или бухгалтера.

Ипотека с созаёмщиком без родства и брака

Пара без брака, брат с сестрой, друзья, которые покупают квартиру вместе: такие сделки возможны, но круг банков уже. Часть банков принимает созаёмщиками только супругов и близких родственников, часть рассматривает любого платёжеспособного человека, если он получает долю в квартире.

Для таких сделок главное — долевая собственность пропорционально вкладам. Общего имущества по закону у вас нет, и квартира принадлежит тем, кто записан в договоре. Если платят двое, а собственник один, при расставании второй рискует остаться ни с чем, и договорённость на словах его не защитит.

Сколько всего созаёмщиков можно привлечь, задаёт банк. От каждого он попросит почти тот же пакет, что от основного заёмщика.

Как выйти из созаёмщиков по ипотеке

Выйти из созаёмщиков по собственному желанию нельзя: договор с банком меняется только с согласия банка. Заявление «прошу исключить меня» без расчёта ничего не даст. Рабочих путей несколько, и все они упираются в одно: оставшемуся заёмщику нужно самому проходить по доходу.

Чаще всего из ипотеки выходят после развода или когда родители хотят освободить свою кредитную нагрузку. Варианты такие:

• Соглашение с текущим банком. Банк пересчитывает заявку на одного заёмщика и подписывает дополнительное соглашение. Соглашаются не все банки и не всегда, но спросить стоит первым делом.
• Рефинансирование на одного заёмщика. Другой банк выдаёт новый кредит только вам, гасит старую ипотеку, а созаёмщик выходит из долга вместе с закрытием прежнего договора.
• Замена созаёмщика. Вместо родителей в договор входит супруг или другой родственник с подходящим доходом.
• Продажа квартиры. Деньги покупателя гасят ипотеку, обязательства всех созаёмщиков заканчиваются.
• Раздел при разводе. Решение суда о разделе имущества само по себе договор с банком не переписывает: пока банк не согласился, отвечают оба.

Как мы собираем ипотеку с созаёмщиками

Начинаем с бесплатного разбора всех участников, а не только основного заёмщика: кредитные истории, нагрузка, возраст, семейное положение, кто получит долю. Часто выясняется, что один из созаёмщиков заявке не нужен, а иногда наоборот — без него сумма не складывается.

Дальше подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, где ваш состав участников принимают без лишних вопросов, а не во все подряд. Если задача в том, чтобы выйти из созаёмщиков, считаем, проходит ли оставшийся заёмщик сам, и ищем банк под рефинансирование. Платите вы, только когда деньги у вас, вознаграждение фиксируется в договоре до подачи. Работаем в Москве, области и Петербурге, на подписание приезжаем лично.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••