Оценка квартиры для банка: залог и ипотека

Зачем банку оценка квартиры

Залог для банка — страховка на случай, если кредит перестанут платить. Чтобы понимать, сколько стоит эта страховка, банк опирается на отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта: за сколько его можно продать в разумный срок на открытом рынке.

Оценка квартиры для банка отличается от цены в объявлении. Оценщик смотрит не на просьбы продавцов, а на сопоставимые объекты и поправки к ним: тип и возраст дома, этаж, площадь, район, состояние. Ремонт влияет меньше, чем кажется, а документы — больше: несогласованная перепланировка может снизить оценку и остановить сделку.

Кто выбирает оценщика и кто платит

Оценщика выбираете вы, но не любого: банк принимает отчёты только от компаний, которые он аккредитовал. Список обычно публикуют на сайте банка или дают в отделении. Заказываете и оплачиваете оценку тоже вы, напрямую оценочной компании.

Искать «сговорчивого» оценщика бессмысленно. У банков есть свои залоговые службы, которые проверяют отчёт и могут сами скорректировать цифру. Завышенную оценку банк всё равно поправит, а время на сделку уйдёт.

Полезнее выбрать компанию, аккредитованную сразу в нескольких подходящих банках. Если банк придётся поменять, отчёт иногда можно переоформить на другой банк, не заказывая новую оценку. Учитывайте и то, что отчёт действует ограниченное время, и при затянувшейся сделке банк может попросить его обновить.

Оценка для ипотеки и оценка недвижимости для залога: в чём разница

При ипотеке оценивают квартиру, которую вы покупаете. Банк обычно сравнивает оценку с ценой в договоре и считает кредит от меньшей из двух цифр. Если оценка вышла ниже цены покупки, разницу придётся закрыть большим первоначальным взносом или договориться с продавцом о цене.

При кредите под залог оценивают квартиру, которая у вас уже есть. Здесь цены покупки нет, и сумма кредита напрямую зависит от отчёта. Поэтому оценка недвижимости для залога особенно чувствительна: каждое замечание оценщика к документам или состоянию объекта отражается на деньгах.

В обоих случаях оценщик выезжает на объект, фотографирует помещения, дом и подъезд, сверяет планировку с техническими документами. Кто-то должен открыть квартиру и показать её целиком, включая балкон и кладовую, если она в собственности.

Почему банк даёт меньше оценки

Это главный вопрос после получения отчёта, и у него несколько причин. Ни одна из них не означает, что оценщик ошибся.

• Банк выдаёт только часть оценки. Остальное — запас на случай продажи: время, расходы, возможное падение цен. Доля от оценки у банков разная.
• Объект с особенностями: старый дом, первый этаж, отдалённый район, доли детей, свежее дарение. Такие факторы банк учитывает, решая, какую часть оценки дать.
• Ограничение по доходу. Даже если квартира позволяет больше, банк выдаст столько, сколько вы, по его расчёту, сможете платить.
• Долговая нагрузка. Ограничения Банка России по нагрузке действуют независимо от залога, и квартира их не отменяет.
• Корректировка залоговой службы банка, если она сочла отчёт завышенным.

Как подготовиться к оценке и что делать, если отчёт занижен

Честно повлиять на результат можно только подготовкой. Соберите выписку из ЕГРН, техплан и документы-основания, узаконьте перепланировку, если она есть, и покажите объект полностью. Если знаете о недавних продажах похожих квартир в вашем доме, сообщите оценщику: он не обязан их использовать, но может учесть.

Если оценка вышла заметно ниже рынка, спросите, какие объекты-аналоги использовались. Ошибки бывают: другой тип дома, устаревшие объявления, неверная площадь. Аргументированная просьба пересмотреть отчёт — нормальная практика. Если пересмотра нет, иногда разумнее подать в другой банк, где доля от оценки выше.

Как мы работаем с оценкой

До заказа оценки мы смотрим объект и документы и говорим, какой диапазон суммы реален и в каком банке доля от оценки выше. Подсказываем оценщиков, аккредитованных в нескольких подходящих банках, и готовим документы так, чтобы осмотр прошёл без сюрпризов. Сравнивая банки, показываем не только ставку, но и сумму, которую каждый даст под ваш объект.

Платите вы, только когда деньги у вас. Если банк отказал, платить не за что. Оценку вы оплачиваете оценочной компании отдельно, и мы заранее показываем все расходы сделки. Работаем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••