Кредит под залог квартиры и банкротство: что будет с жильём

Сразу оговорка. Банкротство это юридическая процедура, и решение о ней принимается вместе с юристом по банкротству, а не по статье в интернете. Наша задача объяснить логику, чтобы вы пришли на консультацию с правильными вопросами и не наделали ошибок до неё.

Почему залог снимает защиту единственного жилья

Обычно единственное жильё защищено: на него нельзя обратить взыскание ни по суду, ни в банкротстве. Но в законе есть исключение. Защита не действует, если квартира заложена и по закону об ипотеке на неё можно обратить взыскание.

Отдавая квартиру в залог, вы соглашаетесь, что при неуплате её могут продать. Поэтому в банкротстве залоговая квартира, как правило, попадает в конкурсную массу, продаётся на торгах, и из вырученных денег в первую очередь получает залоговый кредитор.

Это касается не только ипотеки на покупку. Кредит наличными под залог уже имеющейся квартиры работает так же. Закон защищает жильё, а залог эту защиту снимает.

Что изменилось в 2024 году

С лета 2024 года закон о банкротстве (статьи 213.10 и 213.10-1) допускает отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором, если заложенная квартира единственное жильё должника. Смысл в том, что вы продолжаете платить по залоговому кредиту и сохраняете квартиру, а остальные долги проходят через процедуру.

Ключевое условие: согласие залогового кредитора. Как отмечают юристы, согласия финансового управляющего и других кредиторов для этого не требуется, но банк-залогодержатель должен поверить, что вы будете платить. Если стабильного дохода нет, мирового соглашения, скорее всего, не будет.

Распространяется ли эта возможность на ваш нецелевой кредит под залог и на каких условиях, решают суд и кредитор в конкретном деле. Это вопрос к юристу по банкротству, и задавать его нужно до подачи заявления, а не после.

Почему нецелевой залоговый кредит рискованнее ипотеки

• Его часто берут, чтобы закрыть другие долги. К банкротству кредиторов уже несколько, и картина сложнее.
• Сумма бывает большой относительно дохода, а именно по доходу оценивают, сможете ли вы платить по мировому соглашению.
• Кредитор по нецелевому кредиту может охотнее выбрать продажу квартиры, чем долгую рассрочку.
• Если кредит взят незадолго до банкротства, когда вы уже понимали, что платить не сможете, суд может отказаться списать долги. Закон не освобождает от долгов при недобросовестном поведении, например если при получении кредита были указаны заведомо ложные сведения.

Что попробовать до банкротства

Банкротство крайняя мера, а при залоговой квартире особенно. Прежде чем к ней идти, проверьте другие выходы:

1. Реструктуризация в своём банкеНовый график, отсрочка, увеличение срока. Подайте письменное заявление и приложите документы о снижении дохода. Варианты описаны в статье реструктуризация или кредитные каникулы.
2. Рефинансирование на более длинный срокЕсли история ещё не испорчена, другой банк может снизить платёж за счёт срока. С текущими просрочками это сложнее, но не всегда невозможно.
3. Самостоятельная продажа квартирыС согласия банка квартиру можно продать по рыночной цене, закрыть долг и оставить себе разницу. На торгах цена обычно ниже, а расходы выше.
4. Продажа другого имуществаМашина, дача, гараж. Но сделки перед банкротством потом проверяет финансовый управляющий, поэтому согласуйте их с юристом заранее.

Что происходит с квартирой при обычной просрочке, без банкротства, мы разобрали отдельно: что на самом деле происходит с квартирой при просрочке.

Что спросить у юриста по банкротству

Хорошая консультация начинается с ваших документов, а не с общих слов. Возьмите кредитный договор, договор залога, выписку ЕГРН, справки об остатке по всем долгам и подтверждение дохода. И задайте прямые вопросы:

• Считается ли моя квартира единственным жильём с точки зрения закона и что меняет то, что она в залоге?
• Применимо ли мировое соглашение с залоговым кредитором к моему кредиту и что нужно, чтобы банк на него согласился?
• Что будет, если банк откажется: сколько времени займёт продажа и сколько денег может остаться мне?
• Какие мои сделки за последние годы финансовый управляющий может оспорить?
• Есть ли риск, что долги не спишут, и почему?
• Сколько стоит процедура целиком, включая расходы на управляющего и публикации?

Если на эти вопросы отвечают уклончиво или обещают «списать всё и сохранить квартиру» без оговорок, найдите другого юриста. Гарантий в банкротстве с залоговой квартирой не бывает.

Кредит под залог во время банкротства и после

Во время процедуры новых кредитов не будет: финансовые операции идут под контролем финансового управляющего, и банки такие заявки не рассматривают.

После завершения процедуры в течение пяти лет вы обязаны сообщать о банкротстве, когда берёте кредит. Скрывать бессмысленно, банк увидит это в истории. Залоговый кредит после банкротства один из немногих реальных вариантов, но только при стабильном доходе. Подробно в статье кредит после банкротства.

Где поможем

Мы не ведём банкротства и не советуем, подавать ли на него. Но до этого шага часто есть кредитное решение: рефинансирование залогового кредита на более длинный срок, объединение долгов, которое снижает общий платёж, подбор банка, готового работать с вашей ситуацией. Посмотрим цифры и честно скажем, есть ли смысл идти в банк. Если смысла нет, так и скажем и посоветуем идти к юристу.