Ипотека под залог имеющейся недвижимости: покупка нового жилья без продажи старого

Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости: в чём смысл

Банку в ипотеке нужен запас: если что-то пойдёт не так, стоимость залога должна покрыть долг. Обычно этот запас дают ваши деньги — первоначальный взнос. Когда у вас уже есть квартира, дом или другое жильё в собственности, роль запаса может взять на себя оно: банк оформляет залог на имеющуюся недвижимость и выдаёт кредит на покупку новой.

Это всё та же ипотека — целевой кредит на жильё: деньги уходят продавцу, а не вам на счёт. Чем она отличается от нецелевого кредита под залог, подробно разобрано отдельно.

Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса: что на самом деле заменяет взнос

«Без первоначального взноса» значит без взноса деньгами, а не без обеспечения. Банк смотрит на общую стоимость залога: старая квартира плюс новая, если её тоже закладывают. Чем дороже имеющееся жильё по отношению к покупке, тем спокойнее банк относится к отсутствию взноса и тем шире выбор программ.

Расходы на сделку — оценку обоих объектов, страховку, расчёты с продавцом — всё равно оплачиваете вы, и их лучше посчитать заранее. А платёж считается от всей суммы кредита: квартира в залоге закрывает вопрос взноса, но не вопрос дохода, и ограничения по долговой нагрузке действуют и здесь.

Какое жильё подходит для залога, а какое — для покупки

Имеющаяся недвижимость должна быть понятной банку: в собственности, без арестов и споров, с документами, которые совпадают с реальностью. Квартира в многоквартирном доме проходит проще всего. Дом с участком, доля или комната тоже могут стать залогом, но круг банков у них уже. Отдельного внимания требуют такие случаи:

• Старая квартира ещё в ипотеке. Схема возможна, но сложнее: сначала нужно решить, что будет с текущим долгом. Пути для обременённой квартиры подробно разобраны отдельно.
• В старой квартире есть доли детей. Для залога понадобится разрешение опеки, а она проверит, что дети получат не меньше в новом жилье.
• Квартира получена недавно по дарению или наследству. Часть банков такие объекты в залог пока не берёт, другие берут после проверки документов.

Покупка квартиры под залог имеющегося жилья: как идёт сделка

Сделка длиннее обычной ипотеки, потому что банк проверяет два объекта, а у новой квартиры есть ещё и продавец со своими сроками. Порядок обычно такой:

• Разбор и решение по вам: доход, кредитная история, нагрузка. На этом же этапе видно, примет ли банк вашу квартиру в залог.
• Оценка имеющегося жилья аккредитованным оценщиком. От неё зависит, сколько банк готов выдать без взноса.
• Поиск новой квартиры и её проверка банком: документы, продавец, оценка.
• Подписание: кредитный договор, договор залога старой квартиры, договор купли-продажи новой. Расчёт с продавцом идёт через аккредитив или сервис безопасных расчётов.
• Регистрация в Росреестре: ваше право на новую квартиру и залоги.
• Продажа старой квартиры, если она входила в план, и частичное досрочное погашение. После этого банк снимает с неё залог.

Ипотека под залог квартиры или кредит на взнос: что сравнить

Переехать, не накопив взнос, можно тремя путями. Первый — ипотека под залог имеющейся недвижимости, о которой эта страница. Второй — встречная сделка: продаёте старую квартиру и покупаете новую в один день. Третий — нецелевой кредит под залог старой квартиры на взнос плюс обычная ипотека на новую.

Встречная сделка дешевле всего, но требует, чтобы совпали сроки покупателя и продавца. Два кредита дают самую тяжёлую нагрузку, а заёмные деньги в роли взноса принимают не везде. Ипотека под залог — середина: кредит один, но оформление дольше.

Сравнивать стоит не ставки, а итог: сколько вы заплатите за весь путь, включая платежи в месяцы, пока старая квартира продаётся. Калькулятор переплаты на нашем сайте поможет прикинуть разные сроки.

Что проверить в договоре и как работаем мы

На бесплатном разборе считаем, хватает ли вашего жилья и дохода, и показываем платёж на случай, если продажа старой квартиры затянется. Вознаграждение фиксируется в договоре до подачи, а платите вы его, только когда банк выдал кредит. Если банк отказал, платить не за что.

Подаём в 3–5 банков из 25+ партнёров, которые проводят такие сделки, выезжаем на подписание и до подписи сверяем пункты, о которых потом жалеют чаще всего:

• что в залоге — только старая квартира или обе, и при каком условии залог со старой снимут;
• как продать старую квартиру из-под залога: согласие банка и порядок расчёта с покупателем;
• как банк пересчитает кредит после частичного досрочного погашения — уменьшит платёж или срок;
• можно ли сдавать старую квартиру, пока она продаётся;
• какие страховки обязательны, какие добровольные и как от них зависит ставка.

Программы

Как проходит работа

1. Разбор ситуацииНачинаем с вас, а не с заявки. Смотрим профиль, залог, кредитную историю и то, что в ней смущает банк. Называем предварительные условия и подписываем договор — в нём зафиксировано, что платите вы, только когда получили деньги.
2. Стратегия и выбор банковОтбираем 3–5 банков, где условия для вашей ситуации действительно лучшие, — чтобы было из чего выбирать. Не рассылаем веером во все подряд: каждый отказ падает в вашу кредитную историю и портит шансы в следующем банке. Говорим прямо, кто в работе и кто будет вам звонить.
3. Подготовка документовУ каждого банка свои требования и свои подводные камни. Собираем пакет так, как его читает конкретный кредитный комитет: юридически чистый, без лишнего и без пробелов, из-за которых заявку возвращают.
4. Подача и сопровождениеПодаём и ведём заявку сами. Держим вас в курсе статуса, а спорные вопросы банка закрываем сразу — доносим документы и правки, пока заявка на рассмотрении, а не после отказа. По юрлицам и физлицам работают разные команды.
5. СделкаВыезжаем и присутствуем при подписании лично — Москва, область, Петербург. Проверяем итоговые условия в договоре: они должны совпадать с теми, ради которых вы этот банк и выбрали.
6. После сделкиОстаёмся на связи и дальше: подскажем по досрочному погашению, страховке на следующий год и моменту, когда кредит станет выгодно рефинансировать. Клиенты возвращаются к нам и тогда, когда прошли бы в банк сами.

ИП Плисов Роман Анатольевич · 105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 27, стр. 2 · +7 (499) 350-••-••