Дача в СНТ или участок без дома как залог: на что соглашаются банки

Типовой вопрос: у семьи участок в СНТ с домиком в часе от Москвы. Или пустой участок под ИЖС, купленный несколько лет назад «на будущее». Нужны деньги, квартиру закладывать не хочется, а возьмёт ли банк дачу, непонятно.

Коротко: берут немногие и на скромных условиях. Но если понимать, на что смотрит банк, шансы заметно выше.

Что банк проверяет в первую очередь

С участком банк начинает не с осмотра, а с выписки из ЕГРН. В ней несколько строчек, от которых зависит почти всё.

Садовые участки в СНТ где-то посередине. Часть банков берёт их, если на участке капитальный дом, в котором можно жить зимой, и к нему есть круглогодичный подъезд. Голый садовый участок без дома берут редко.

Огородный участок почти никогда не подходит: по закону на нём нельзя строить капитальные дома, а значит, у банка нет понятной истории, как такую землю продавать.

Дача с домом: на что смотрит банк

Если на участке стоит дом, в залог идут оба объекта: по закону здание закладывается только вместе с землёй под ним. К дому у банка свои вопросы, те же, что к загородному дому, только строже.

• Дом зарегистрирован в ЕГРН, площадь совпадает с фактической.
• По документам он жилой, а не садовый. Садовый дом можно признать жилым через местную администрацию, если он отвечает требованиям.
• Фундамент капитальный, стены не временные.
• Есть отопление и электричество, жить можно круглый год.
• К участку ведёт дорога общего пользования, проезжая и зимой.

Подробный разбор требований к дому мы сделали в статье залог дома с участком: каким должен быть объект. Здесь важно другое: дача в СНТ проходит, когда выглядит как обычный загородный дом, а не как летний домик.

Участок без дома

Земля без строений для банка один из самых сложных залогов. Её трудно оценить: похожих сделок мало, а цена сильно зависит от места, дороги и того, подведено ли электричество. Продаётся она дольше, чем дом или квартира.

Поэтому банки, которые берут голую землю, дают от оценки заметно меньше, чем по квартире. Шансы выше, если участок:

• под ИЖС в границах населённого пункта, недалеко от города;
• с установленными границами и без споров с соседями;
• с подведённым электричеством или хотя бы с техническими условиями на подключение;
• с подъездом по асфальту или хорошей грунтовой дороге;
• в посёлке, где уже живут и строятся.

Если участок под ИЖС, а деньги нужны, чтобы построить на нём дом, это уже другая задача с другими программами. О ней мы писали в материале как достроить дом: кредит под залог недостроя или участка.

Землю сельхозназначения вне населённых пунктов частным лицам в залог почти не принимают. Если у вас такой участок, разумнее искать другой объект.

Оценка: почему сумма удивляет

Оценщик ищет похожие участки, которые недавно продавались рядом. Для дач и голой земли таких сделок мало, и оценщик опирается на объявления с поправками. Плюс банк закладывает, что продавать придётся долго. В итоге оценка нередко ниже ожиданий, а банк выдаёт лишь часть от неё.

Условный пример. Допустим, похожие участки в объявлениях стоят около 2 млн. Оценщик может насчитать меньше, а банк выдаст часть оценки. Поэтому под голую землю имеет смысл просить небольшие суммы, а за крупными лучше идти с квартирой или домом. Кто делает оценку и как она влияет на сумму, мы разбирали в статье об оценке залога.

Как подготовить дачу или участок

1. Выписка из ЕГРНПроверьте категорию земли, вид разрешённого использования, границы и права.
2. МежеваниеЕсли границы не установлены, закажите его до заявки.
3. Регистрация построекДом, баня, гараж: всё, что стоит на участке, лучше оформить, чтобы оценщик не нашёл расхождений.
4. Жилой статус домаЕсли дом садовый, а банку нужен жилой, узнайте в администрации, можно ли признать его жилым.
5. Документы-основанияДоговор покупки, наследство, дарение, а также нотариальное согласие супруга, если объект нажит в браке.

Как это делаем мы

Смотрим документы на землю и постройки до подачи и сразу говорим, пройдёт ли объект и в каких банках. Знаем, кто берёт садовые дома, кто только ИЖС, а кто рассматривает голую землю вообще. Если что-то нужно исправить, подсказываем, что именно и в каком порядке.

Если дачи для нужной суммы не хватает, считаем альтернативу: квартиру, дом или несколько объектов вместе. На оценку и сделку выезжаем сами по Москве, области и Петербургу. Платите вы, только когда получили деньги.