Каким должен быть подрядчик, чтобы банк его принял

Для банка подрядчик почти так же важен, как вы. Ваш доход отвечает за платежи по кредиту, а подрядчик за то, появится ли залог. Если стройка сорвётся, банк останется с участком и недостроем, а вы с долгом. Поэтому проверка строителя не формальность и не прихоть банка.

Аккредитованный подрядчик: что это значит

Аккредитация значит, что банк уже проверил компанию: финансы, опыт, документы, построенные дома. С таким подрядчиком сделка идёт проще и быстрее. Договор в понятной банку форме, смета, которую не нужно переделывать, этапы, совпадающие с траншами.

Но аккредитация не знак качества. Она говорит о том, что компания юридически и финансово устойчива, а не о том, что у неё ровные стены. Качество проверяйте сами: построенными домами и отзывами реальных заказчиков.

Узнать, аккредитован ли строитель, проще всего у него самого: нормальная компания знает, с какими банками работает, и назовёт их сразу. Списки аккредитованных подрядчиков есть и у самих банков. Если ваш подрядчик аккредитован в двух-трёх банках, выбирать стоит среди них, а не идти туда, где его придётся проверять с нуля.

Что банк проверяет у подрядчика

• Юридическое лицо или ИП, сколько лет работает, нет ли признаков фирмы-однодневки.
• Финансовое состояние: отчётность, обороты, налоги, долги.
• Судебные споры, исполнительные производства, процедуры банкротства.
• Опыт: сколько домов построено, есть ли подтверждения.
• Договор строительного подряда и смета в форме, которую принимает банк.
• Готовность работать по эскроу или по траншам, по правилам конкретного банка.

Членство в СРО для строительства частного жилого дома по закону не обязательно. Но часть банков смотрит на него как на дополнительный плюс, а некоторые госпрограммы могут предъявлять к подрядчикам свои требования.

Если ваш подрядчик не аккредитован

Это не приговор, просто пакет собирается тщательнее. Есть несколько путей, и выбирать стоит в таком порядке.

1. Попросите пройти аккредитациюМногие банки проверяют подрядчика по заявке заёмщика. Нормальная компания соберёт документы, а если отказывается показать отчётность, это само по себе сигнал.
2. Найдите банк с мягкими требованиямиТребования к подрядчикам у банков разные. Тот, кто не прошёл в одном, может пройти в другом.
3. Разделите ролиИногда разумно оформить стройку хозспособом, а подрядчика нанять на отдельные этапы. Тогда банк проверяет вас и смету, а не компанию.
4. Возьмите кредит под другой залогКредит под залог квартиры не требует согласовывать подрядчика с банком. Строите с кем хотите.

Важно не подавать заявки во все банки подряд в надежде, что где-нибудь подрядчика примут. Каждая заявка остаётся в вашей кредитной истории, а причина отказа будет не в вас. Лучше сначала выяснить требования, потом идти точечно.

Что должно быть в договоре подряда

Даже аккредитованный подрядчик может принести договор, который банк вернёт. Обычно проблема в том, что договор писали для себя, а не для банка. Вот что банк ищет в нём в первую очередь.

• Точный адрес и кадастровый номер участка, совпадающие с выпиской.
• Описание дома: площадь, этажность, материалы, что входит в результат.
• Цена с разбивкой по этапам, которая совпадает со сметой и графиком траншей.
• Сроки начала и окончания работ и сроки по каждому этапу.
• Порядок оплаты: через эскроу или по актам, без крупных авансов вне схемы банка.
• Порядок приёмки, гарантия и ответственность за срыв сроков.

Как проверить подрядчика самому

• Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП: дата регистрации, адрес, руководитель, виды деятельности.
• Картотека арбитражных дел: споры с заказчиками и поставщиками.
• Банк данных исполнительных производств: долги и взыскания.
• Федресурс: сообщения о банкротстве.
• Построенные дома: попросите адреса и посмотрите вживую, поговорите с владельцами.
• Договор: этапы, сроки, гарантия, штрафы за срыв сроков.

Как это делаем мы

Смотрим вашего подрядчика глазами банка до подачи заявки и говорим прямо, где он пройдёт, а где возникнут вопросы. Подбираем банки, которые работают с этим строителем или готовы его проверить, и помогаем собрать договор и смету так, чтобы их не возвращали на доработку.

Если подрядчик не проходит нигде, показываем альтернативы: хозспособ или кредит под другой залог. Платите вы нам только когда получили деньги.

Коротко

• Банк проверяет подрядчика, потому что от него зависит, появится ли залог.
• Аккредитация ускоряет сделку, но не гарантия качества стройки.
• Неаккредитованный подрядчик не приговор: пакет просто собирается тщательнее.
• Проверьте строителя сами по открытым реестрам и построенным домам.