Семейная ипотека на строительство дома: как к ней подготовиться

Семейная ипотека главная госпрограмма для семей с детьми, и строительство частного дома в неё входит. Но к обычным требованиям ипотеки добавляются требования программы и требования к стройке. Ошибиться можно на любом из трёх уровней, поэтому разберём их по порядку.

Что важно знать о программе

Государство компенсирует банку часть ставки, поэтому для семьи кредит выходит заметно дешевле рыночного. Но программа живая: ставки, лимиты, требования к составу семьи и возрасту детей пересматриваются, иногда несколько раз в год. В последние годы правила ужесточали, появлялись требования к созаёмщикам и к тому, сколько льготных кредитов может быть у одной семьи. Обсуждаются и условия, зависящие от числа детей.

Поэтому мы сознательно не называем здесь цифр. Всё, что написано в новостях полугодовой давности, может уже не действовать. Условия проверяются на дату вашей заявки, и именно с этого начинается работа.

И ещё одно: семейная программа не единственная. Для строительства дома в сельской местности существует сельская ипотека, в отдельных регионах действуют свои программы. Если семья не проходит по семейной, это не повод сразу идти в рыночную ставку. Сначала проверяем все госпрограммы, под которые вы подходите, и сравниваем их между собой.

На что можно направить кредит при ИЖС

• Строительство дома подрядчиком по договору подряда. По этой программе такие сделки, как правило, проходят через эскроу.
• Покупка участка вместе со строительством дома в одной сделке.
• Покупка готового дома с участком, с ограничениями по продавцу и объекту.
• Строительство своими силами: по части программ допускается, но с отдельными условиями, которые менялись.

Какие из этих вариантов доступны на дату вашей сделки и в каком банке, проверяем отдельно. Одну и ту же госпрограмму разные банки ведут по-разному: требования к подрядчику, к участку и к взносу различаются, и отказ в одном банке часто означает просто «не тот банк».

Что проверить в семье

• Дети: их количество, возраст и даты рождения относительно условий программы.
• Гражданство заёмщика и детей.
• Брак и кто из супругов будет участвовать в сделке.
• Были ли у семьи льготные ипотечные кредиты раньше.
• Материнский капитал: использован ли он, можно ли направить его на взнос.

Это кажется очевидным, но именно здесь бывают неприятные сюрпризы. Например, один из супругов когда-то уже брал льготный кредит, а семья узнаёт об этом на этапе проверки банком. Лучше выяснить всё на старте, пока ещё не внесён задаток за участок.

Отдельно проверьте кредитную историю обоих супругов во всех бюро. Если в сделке участвуют оба, банк смотрит обоих, и забытая кредитка одного может затормозить заявку всей семьи.

Как не потерять время

1. Проверить право на программуСемья, дети, прошлые льготные кредиты. Это первый вопрос, до любых разговоров о ставке.
2. Проверить участокКатегория земли, вид разрешённого использования, границы. Требования программы к участку могут быть строже, чем у обычной ипотеки.
3. Выбрать подрядчикаС которым банк работает по госпрограмме, с договором и сметой по этапам.
4. Получить одобрение по заёмщикуБанк оценивает доход, историю и нагрузку.
5. Получить одобрение объектаБанк проверяет участок, договор подряда и смету.
6. Сделка и стройкаЗалог участка, эскроу или транши, регистрация готового дома.

Материнский капитал и налоговый вычет

Материнский капитал можно направить на строительство дома: как первоначальный взнос или на погашение кредита. При этом закон требует выделить доли детям после того, как дом будет зарегистрирован. Это обязательство стоит учитывать сразу, особенно если в будущем вы думаете о продаже дома.

Имущественный налоговый вычет при строительстве жилого дома тоже применяется: и по расходам на стройку, и по процентам по кредиту. Право на него появляется после регистрации дома, поэтому чеки и договоры собирайте с первого дня.

Как это делаем мы

Сначала проверяем, под какие программы вы подходите на сегодня, и только потом идём в рыночную ставку. Параллельно смотрим участок и подрядчика, чтобы одобрение не сгорело в поиске. Подбираем банк, который работает с семейной ипотекой на ИЖС именно в вашем варианте: с подрядчиком, с покупкой участка или своими силами.

Ведём выдачу по этапам до регистрации дома. Платите вы нам только когда получили деньги.

Коротко

• Семейная ипотека работает и на строительство дома, но условия часто меняются.
• Начинайте с проверки права на программу, а не со ставки.
• Участок и подрядчика подбирайте параллельно с заявкой.
• Маткапитал можно направить на стройку, а доли детям выделяются после регистрации.