Кредит на строительство дома: как он устроен и чем отличается от ипотеки

Поэтому кредит на строительство устроен сложнее обычной ипотеки. Банк смотрит не только на вас, но и на землю, на того, кто строит, и на смету. Деньги приходят не одной суммой, а по мере того, как растёт дом. Если понимать эту логику заранее, большинство проблем снимается ещё до первой заявки.

Что банк кредитует и под какой залог

Банку нужен залог, а дома пока нет. Поэтому на время стройки обеспечением обычно служит участок: уже ваш или купленный в рамках того же кредита. Когда дом построен и зарегистрирован, он тоже оформляется в залог, и с этого момента банк спокоен: у него есть понятный объект с землёй.

Есть и другой путь: взять деньги под залог квартиры, которая у вас уже есть. Тогда банк кредитует под готовую недвижимость, а стройка идёт свободно, без согласования подрядчика и этапов. Этот вариант выручает, когда участок ещё не оформлен как нужно или подрядчик не проходит проверку банка.

Три вещи, которые банк проверит кроме вас

• Участок. Категория земли, вид разрешённого использования, оформленные границы, отсутствие обременений. Это решает судьбу заявки раньше, чем ваш доход.
• Кто строит. Подрядчик по договору, вы сами хозспособом или производитель домокомплекта с монтажом. У каждого варианта свой круг банков.
• Смета и этапы. Деньги приходят под принятые работы, поэтому смета должна быть разбита на понятные этапы с суммами.

Большинство заявок разваливается не на доходе заёмщика, а именно здесь: участок под садоводство вместо ИЖС, бригада «по договорённости» без договора, смета одной строкой на всю коробку. Всё это проверяется за неделю до подачи, а не на третьем месяце ожидания.

Как приходят деньги

Схем две. В первой банк выдаёт кредит траншами: часть на старте, следующие после того, как сданы этапы. Проценты идут только на выданную часть. Во второй деньги размещаются на счёте эскроу, и подрядчик получает их после выполнения работ по условиям договора. Вы защищены от недостроя, а банк видит понятный контроль и соглашается охотнее.

1. Решение по заёмщикуБанк проверяет доход, историю и нагрузку и называет возможную сумму.
2. Одобрение участка и подрядчикаБанк проверяет документы на землю, договор подряда и смету.
3. СделкаПодписывается кредитный договор, участок оформляется в залог.
4. ВыдачаПервый транш или перечисление на эскроу, дальше деньги по этапам.
5. Регистрация домаГотовый дом ставится на кадастровый учёт и регистрируется в собственность.
6. Залог домаДом оформляется в залог банку. После этого условия у многих банков становятся мягче.

Какие бывают программы

Строительство с подрядчиком по договору самый простой для банка путь: есть проверенный исполнитель и понятная смета. Хозспособ, когда вы строите сами, тоже кредитуется, но банков меньше, а требования к смете и отчётности строже. Домокомплект от производителя с монтажом банки любят за короткие сроки и прозрачную смету.

Отдельно стоят госпрограммы, прежде всего семейная ипотека. Она распространяется и на строительство дома, но условия программ пересматриваются, поэтому их проверяют на дату сделки.

Сколько это стоит помимо процентов

В расчёте стройки в кредит обычно учитывают смету и платёж. А вокруг них есть расходы, которые всплывают по ходу и съедают запас, если о них не подумать заранее.

• Оценка: сначала участка, потом готового дома для оформления залога.
• Страхование. Страховать предмет ипотеки от утраты и повреждения обязательно по закону, личные полисы добровольные.
• Кадастровые работы: технический план дома у кадастрового инженера, иногда межевание участка.
• Госпошлины за регистрацию права и обременения.
• Подключение к сетям: электричество, газ, вода. Эти деньги часто не входят в смету подрядчика.
• Повышенная ставка на период стройки, если банк снижает её только после регистрации дома.

Как это делаем мы

Проверяем участок и подрядчика до подачи, потому что именно на них разваливается большинство заявок. Собираем смету в том виде, который банк готов принять, и подбираем банки под ваш способ строительства: с подрядчиком, хозспособом или под залог имеющегося жилья.

Ведём выдачу по этапам до последнего транша и помогаем с регистрацией дома. Платите вы нам только когда получили деньги.

С чего начать

• Выписка из ЕГРН на участок: категория, вид использования, границы.
• Решение, кто строит: подрядчик, вы сами или домокомплект.
• Смета по этапам с запасом на непредвиденное.
• Проверка своей кредитной истории во всех бюро до первой заявки.