Участок и дом: в каком порядке брать кредит

Ошибка в последовательности обходится дорого. Купили участок за свои, а банк его не принимает под стройку. Взяли кредит на землю, а на дом не хватает по долговой нагрузке. Внесли задаток, а подрядчика, с которым работает банк, ещё не нашли. Разберём сценарии и выберем тот, где таких ловушек меньше.

Четыре типовых сценария

Четвёртый сценарий стоит особняком. Если у вас есть квартира без обременений, кредит под её залог закрывает и покупку земли, и стройку одной сделкой. Банк кредитует под готовую недвижимость, поэтому не проверяет ни участок, ни подрядчика, ни этапы. Платой за свободу бывают более короткий срок и другие условия, чем у строительной программы, а квартира остаётся в залоге до погашения.

Первые три сценария подробнее разберём ниже. Общее у них одно: банк в итоге будет проверять участок, поэтому проверять его нужно до покупки, даже если сама покупка за свои.

Участок за свои, стройка в кредит

Самый спокойный путь. Участок ваш, без долга, и банк по кредиту на стройку получает его в залог. Ваш вклад в землю для банка работает как первоначальный взнос. Риск один: купить участок, который банк потом не примет. Поэтому проверять землю нужно так, будто вы уже берёте кредит, даже если платите за неё своими деньгами.

Условный пример. Семья купила участок за 1,5 млн из сбережений и через полгода пришла за кредитом на дом за 6 млн. Банк учитывает участок как их вклад, и собственных денег на стройку почти не нужно. Если бы участок оказался под садоводство без возможности изменить вид использования, те же 1,5 млн превратились бы в землю, под которую строительную программу дадут немногие.

Два кредита по очереди

Удобно, когда участок нужно брать сейчас, а строить через год. Но у этого пути две сложности. Первая: кредит на участок увеличивает вашу долговую нагрузку, и на второй кредит по доходу может не хватить. Вторая: участок уже в залоге у первого банка, а второму для стройки нужен залог. Значит, либо строить в том же банке, либо рефинансировать первый кредит и переносить залог.

Если выбираете этот путь, сразу узнайте у первого банка, кредитует ли он строительство на этом участке и на каких условиях. Тогда второй шаг будет продолжением первого, а не новой задачей.

Один кредит на участок и стройку

Самый удобный по итогу: одна сделка, один банк, одна проверка. Но всё нужно подготовить заранее. Банк захочет видеть и участок, и договор с подрядчиком, и смету ещё до сделки. Если подрядчик не выбран, ничего не выйдет. Если участок продают с условием «деньги завтра», продавец может не дождаться.

Помогает правильный порядок. Сначала решение банка по вам, параллельно выбор подрядчика и смета, потом участок с задатком, который возвращается при отказе банка по земле. Расчёты с продавцом удобно провести через аккредитив: деньги раскрываются ему после регистрации перехода права, и обе стороны спокойны.

Что проверить в участке до покупки

1. Выписка из ЕГРНКатегория земли, вид разрешённого использования, собственник, обременения, есть ли сведения о границах.
2. Правила застройкиЧто можно строить по правилам землепользования и застройки. Градостроительный план участка покажет ограничения и отступы.
3. Зоны с ограничениямиОхранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные зоны, придорожные полосы. Они могут запретить стройку на части участка.
4. Подъезд и сетиЕсть ли дорога общего пользования, можно ли подключить электричество, газ, воду. Без подъезда банк может участок не принять.
5. Продавец и историяКак участок стал собственностью продавца, сколько раз продавался, нет ли споров. Банк это тоже проверит.

Как это делаем мы

Начинаем с вашей задачи и бюджета, а не с банка. Смотрим, есть ли сбережения на землю, есть ли недвижимость, которую можно заложить, насколько быстро вы готовы строить. Из этого собираем порядок шагов, при котором вам не придётся дважды проходить проверку или переносить залог.

Проверяем участок до задатка и подрядчика до заявки. Платите вы нам только когда получили деньги.

Как выбрать порядок

• Есть деньги на участок: покупайте за свои, но проверяйте его как для кредита.
• Участок и подрядчик выбраны: один кредит на всё самый удобный путь.
• Строить не скоро: два кредита, но второй шаг согласуйте с первым банком заранее.
• Есть свободная квартира: сравните кредит под её залог со строительной программой.